Медленное, но верное развитие ипотечного кредитования (обзор условий, предлагаемых банками, см. в таблице на стр. 29) и фактический запрет на строительство жилья с неконтролируемым использованием средств дольщиков привели к появлению на рынке нового вида кредита -- предыпотечного. Пока на долю таких кредитов приходится меньше 10% от общего числа кредитных сделок в сфере недвижимости. Однако спешка, с которой банки с недавних пор принялись осваивать этот сегмент, говорит о том, что вскоре данный способ приобретения квартир в строящихся домах может стать одним из основных.
Обыватели, как правило, рассматривают покупку строящейся квартиры в кредит с залогом права требования на нее как обыкновенную ипотечную сделку. Финансисты категорически против такого подхода. Как пояснил глава петербургского представительства Городского ипотечного банка (ГИБ) Игорь Жигунов, при выдаче кредита на покупку строящегося жилья банк не получает никакого залога, что является одним из непременных атрибутов классической ипотеки. "Если же кредит выдается на оплату договора долевого участия и не обеспечен готовым жильем, это никак нельзя назвать ипотекой", -- подчеркивает он. Ипотечной такая ссуда может стать только после регистрации права собственности на построенную квартиру и оформления ее в качестве залога в пользу банка. Чтобы не путать потребителей, банкиры и ввели в оборот новый термин -- "предыпотека".
Залоговые схемы
По словам директора департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости "Бекар" Алексея Кошелева, сейчас на первичном рынке существует две основные схемы банковского финансирования долевого строительства. Первая схема предполагает, что банк выдает кредит на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному застройщику. Однако, учитывая высокие риски при покупке жилья на первичном рынке, банк требует от заемщика в залог квартиру, уже имеющуюся у него в собственности. Подобные займы получили название "ломбардных" кредитов. Если же собственной квартиры нет, то приобрести строящуюся недвижимость по такой схеме не получится. Вторая схема заметно сложнее, но зато не требует наличия квартиры в собственности заемщика. Она подразумевает, что кредитное учреждение работает с правами требования на строящееся жилье. В данном случае банк дает кредиты на покупку квартир только у "аккредитованных" банком застройщиков. При этом, отмечает представитель "Бекара", банк "аккредитует" не саму компанию-застройщика, а лишь конкретный объект, который она строит. К сожалению, при работе по этой схеме возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничены, поскольку на сегодняшний день в Петербурге имеется всего 50 строящихся объектов, "аккредитованных" при банках, которые выдают кредиты на покупку новых квартир. Лидером по кредитованию /на "первичке"/ является Промышленно-строительный банк (ПСБ), который выдает ссуды на покупку жилья примерно в 30 объектах, за ним следует Северо-Западный Сбербанк (СЗСБ), отмечает эксперт из "Бекара".
Союз кирпича и рубля
У совместных программ банкиров и строителей есть и очевидные преимущества, утверждает вице-президент по маркетингу и продажам корпорации "Строймонтаж" Сергей Цветков. Он замечает, что при самостоятельном обращении в банк за кредитом на покупку строящегося жилья заемщику часто приходится искать поручителей или отдавать в залог ликвидное имущество. Кроме того, банк может не устроить то, что заемщик приобретает квартиру у застройщика. При работе по совместным программам все формы документов согласовываются между застройщиком и банком предварительно -- кредитные учреждения, как правило, проверяют разрешительную документацию по объектам, покупку жилья в которых они кредитуют. Например, корпорация "Строймонтаж", поясняет господин Цветков, работает по такой схеме с банками "Санкт-Петербург" и "Райффайзенбанк Австрия". "Санкт-Петербург" предоставляет кредиты на приобретение квартир, которые строит корпорация, на срок от одного года до пяти лет. Минимальные ставки до окончания строительства составляют от 16% годовых в рублях, от 15% -- в долларах, от 14% -- в евро, после окончания -- 15%, 13% и 12,5% годовых соответственно. "Райффайзенбанк Австрия" готов ссужать деньги клиентам "Строймонтажа" на срок от года до 15 лет под 14% годовых в долларах во время строительства и под 10% -- после оформления квартиры в собственность. Помимо действующих программ сейчас у застройщика достигнуты предварительные договоренности о предоставлении ипотечного кредита для покупки квартир в строящихся домах с Внешторгбанком (ВТБ) и СЗСБ.
"Петербургстрой-Skanska" на тех же условиях, что и "Строймонтаж", сотрудничает с "Райффайзенбанк Австрия", а также реализует совместную программу с ВТБ. Условия сотрудничества с последним подразумевают, что кредит выдается на срок от 10 до 20 лет, его сумма может колебаться от $10 тыс. до $500 тыс.. Минимальные ставки на стадии строительства составляют 17% в рублях и 12,5% -- в долларах, а после оформления права собственности на квартиру /она снижается/ на 2% годовых. Первоначальный взнос, необходимый для покупки квартиры, -- 15% от ее стоимости. "ЮИТ Лентек" и вовсе работает сразу с тремя банками: с Московским Международным банком (ММБ), Банком Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) и ПСБ. Программа с ММБ предполагает валютные кредиты сроком до 20 лет по ставке от 9,9% годовых, а также рублевые займы до 15 лет под 15% годовых. Банк Сосьете Женераль Восток выдает кредиты в долларах максимум на 10 лет и под 11% годовых. ПСБ, пока строится жилье, взимает за кредит 13,9% в валюте и 16,9% в рублях, а после получения заемщиком квартиры в собственность -- 10,9% и 13,9% соответственно. Активно работает в рамках программы с ПСБ, а также с СЗСБ и холдинг RBI.
В свою очередь банки также стремятся расширить круг строительных организаций, с которыми возможна реализация кредитных схем. Например, СЗСБ сотрудничает сразу с шестью компаниями, среди которых помимо холдинга RBI присутствуют "Невский синдикат", "Росстрой", "Деловой партнер плюс", "Псковинком" и "Транспортно-экспедиторская компания". Кроме того, еще около 10 договоров банка со строителями находятся в стадии проработки. ГИБ также работает с шестью застройщиками, это в основном компании, возводящие коттеджные поселки в Подмосковье. У ПСБ сейчас 17 "строительных" партнеров, среди которых не только лидеры рынка жилого строительства, но и средние по размеру бизнеса застройщики. Планирует более активно сотрудничать со строительными компаниями и ВТБ.
Законная помеха
Несмотря на растущую популярность альянсов, не все крупные застройщики имеют совместные программы с кредитными учреждениями. Так, "ЛенспецСМУ" пока отдает предпочтение собственным программам рассрочки. Они, в частности, позволяют дольщикам увеличить сроки выплат в среднем с двух лет, в течение которых строится дом, до четырех за счет еще двух лет рассрочки после сдачи дома госкомиссии. Минимальный первый взнос по специальным программам составляет 15-20%. Как рассказал Ъ финансовый директор холдинга "Эталон-ЛенспецСМУ" Валерий Борзилов, около года назад компания одной из первых на петербургском рынке планировала запустить совместную программу с СЗСБ по объекту "Золотая гавань". Однако серьезные изменения в строительном законодательстве, связанные с принятием в конце 2004 года федерального закона №214 "О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов" , который серьезно ужесточил контроль за расходованием средств дольщиков, скорректировали планы партнеров. "С весны этого года, когда закон вступил в силу, по нашим данным, в Петербурге не было заключено ни одного договора долевого участия по новым объектам, разрешение на строительство которых было выдано после 1 апреля", -- констатирует господин Борзилов. О неопределенности, вызванной принятием закона №214, говорит и генеральный управляющий филиалом ММБ "Петербургское отделение" Александр Конышков. По его словам, из-за того что застройщики не хотят заключать договоры долевого участия на условиях, определенных законом, банкам в основном приходится кредитовать объекты, которые строятся по старым распоряжениям, оформленным до вступления закона в силу.
Перспективный рынок
Строительные организации постепенно выходят из положения, предлагая дольщикам альтернативные договору долевого участия формы контрактов -- скажем, договоры предварительной купли-продажи жилья. А "ЛенспецСМУ", например, при продаже строящегося жилья делает ставку и на "предыпотеку". Сейчас холдинг ведет переговоры о запуске совместных кредитных программ с рядом крупных кредитных учреждений, среди которых Росбанк, Импэксбанк, банк "Уралсиб", Банк Москвы, "Райффайзенбанк Австрия". Ведь работа с банками позволяет строительным компаниям увеличить объемы продаж строящегося жилья и решить проблему платежеспособного спроса. Выгодна "предыпотека" и агентствам недвижимости, у которых схожая со строителями цель -- заключить как можно больше сделок. Поэтому сейчас у риэлтеров есть соглашения с банками, которые дают им статус ипотечных брокеров и позволяют работать в более оперативном режиме.
Большинство банков сейчас тоже пересматривают свое отношение к ипотеке и поворачиваются в сторону первичного рынка. Об этом, по словам господина Кошелева, свидетельствует тот факт, что за 2005 год число строящихся объектов, которые кредитуют банки, выросло вдвое: если в начале года их было всего 25, то сейчас уже 50. Об интересе к первичной ипотеке говорят и сами банкиры. Заместитель председателя правления "МДМ-банка Санкт-Петербург" Елена Угрюмова подчеркивает, что в 2006 году банк обязательно начнет работать на первичном рынке жилья, а директор ипотечного департамента банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко называет этот рынок наиболее перспективным. Те же кредитные учреждения, которые еще не успели обзавестись совместными программами с застройщиками, выходят из положения с помощью "ломбардных" кредитов. Подобные займы в Петербурге сейчас выдают "КИТ Финанс", Росбанк, ММБ, БСЖВ, ГИБ. Ставки по ним колеблются в диапазоне 13-14% в рублях и 10,5-12% в долларах. "Сейчас около 40% ипотечныхклиентов, обращающихся к нам, интересуются приобретением строящегося жилья", -- говорит господин Лазаренко. Это неудивительно, если учесть, что разница между стоимостью квартиры на нулевом цикле строительства и в момент сдачи дома достигает 20-30%.
Эксперты уверены, что в следующем году ипотека на первичном рынке станет еще более популярной. Так, специалисты СЗСБ привели статистику, согласно которой за девять месяцев этого года их банк выдал 150 ипотечных кредитов на покупку нового жилья на 140 млн рублей, что повысило долю таких займов в общем объеме жилищных ссуд, выданных банком, с 0,05% годом ранее до 3%. Представитель "Бекара" ожидает, что в следующем году до 30% всех ипотечных сделок будет приходиться на первичный рынок, тогда как сейчас этот показатель составляет лишь 10%.
Однако ипотечное кредитование строящегося жилья вряд ли сможет полностью заменить долевое строительство и, скорее всего, станет его достойной альтернативой, считают эксперты. "Долевое участие позволяет человеку приобрести недвижимость в рассрочку, не оформляя при этом ее в залог, поэтому определенная часть людей будет по-прежнему покупать новые квартиры таким способом", -- считает господин Лазаренко. Специалисты БСЖВ подчеркивают, что ипотека призвана не заменить схему долевого участия, а повысить доступность строящегося жилья для населения за счет более длительных сроков кредитования. А вот господин Жигунов в отличие от коллег полагает, что в будущем застройщики станут возводить дома без привлечения денег дольщиков, используя средства банков и выпуская облигации, а затем реализовать готовые квартиры гражданам.
Леонид Яхнин