Проблемы в ГСК

[philnk]

Здравствуйте, уважаемые форумчане.

Позвольте задать вопрос по купле-продаже имущественного пая(машиноместа) в ГСК.

Я в 2011г. приобрёл пай у ГСК по договору купли-продажи.

Сейчас планирую его продать за несколько меньшую стоимость.

Вопрос:

1. Необходимо ли согласие супруги на продажу пая, если при приобретении я был указан один в ДКП пая?

2. Нужно ли платить какие-то налоги с продажи пая?

Спасибо.

[Piter]

Я в 2011г. приобрёл пай у ГСК по договору купли-продажи.

Сейчас планирую его продать за несколько меньшую стоимость.

Вы не можете официально продать гараж, так как право собственности на гараж возникает только с момента его государственной регистрации. Кроме этого по поводу покупки пая у ГСК возникает очень много вопросов.

[philnk]

Вы не можете официально продать гараж, так как право собственности на гараж возникает только с момента его государственной регистрации. Кроме этого по поводу покупки пая у ГСК возникает очень много вопросов.

А какже это:

Ст.218 п.4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

?

а также:

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на машино-места или боксы в гаражных и гаражно-строительных кооперативах на основании договоров (купли-продажи, мены, дарения, об отступном)

• Договор (подлинники по количеству сторон и копия, заверенная нотариально или всеми участниками договора);

• Договор об обязательствах (при регистрации перехода права на основании договора об отступном) (подлинник и копия, заверенная нотариально);

• Документы, подтверждающие наличие права собственности на объект у правоотчуждателя (подлинник);

• Акт приема-передачи (подлинник и копия, заверенная нотариально) при наличии, только для договоров купли-продажи и мены;

• Согласие супруга на совершение сделки по отчуждению или запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора;

• Кадастровый паспорт и экспликация (срок не более 1 года).

[ДебурВ]

philnk, гараж конечно является вашей собственностью, после того как Вы выплатили полностью пай за него, но все равно продать официально Вы его не можете, если это право собственности не зарегистрировано в должном порядке. Честно говоря я не понимаю как можно купить или продать пай? Обычно гаражи (официально не оформленные в собственность) продаются посредством переоформления членства в ГСК от старого хозяина на нового.

А дальше возникает вопрос: как после такой покупки оформить собственность на гараж? Самому тоже надо, так как в свете событий изложенных выше очень хочется иметь у себя официальную бумажку о праве собственности.

[philnk]

philnk, гараж конечно является вашей собственностью, после того как Вы выплатили полностью пай за него, но все равно продать официально Вы его не можете, если это право собственности не зарегистрировано в должном порядке. Честно говоря я не понимаю как можно купить или продать пай? Обычно гаражи (официально не оформленные в собственность) продаются посредством переоформления членства в ГСК от старого хозяина на нового.

А дальше возникает вопрос: как после такой покупки оформить собственность на гараж? Самому тоже надо, так как в свете событий изложенных выше очень хочется иметь у себя официальную бумажку о праве собственности.

Я из любопытства поинтересовался в ГСК об оформлении права собственности на машиноместо. Мне нарасказывали страшилок о неподъёмном налоговом бремени для отдельного участника. Пока нормативную базу по теме не изучал. Может уважаемым форумянам что известно по налогам на м/м?

[ДебурВ]

philnk, а кто этих страшилок понарасказал? Небось председатель? От того что Вы оформите в собственность гараж и при этом останетесь членом кооператива для Вас ничего в оплатах не изменится. Зато продать его Вы сможете совершенно законно. А председателю невыгодно чтобы Вы оформляли право собственности, ведь тогда он контролировать Вас не сможет.

[Director]

Piter, ДебурВ, Вы сначала разберитесь в этой отрасли права, прежде чем давать рекомендации. Если, что-то не понятно, то есть ст. 218 ГК РФ и постановление Пленума ВС РФ от 29.04.2010г., а также судебная практика, согласно которой нет необходимости члену ГСК право собственности в ЕГРП на гараж, чтобы его продать.

[ДебурВ]

Director, все это понятно. но только скажите чем Вы будете доказывать покупателю, что на гараж у Вас есть право собственности? Будь такой председатель как у меня - в случае чего он может "потерять" документы о том что Вы выплатили пай за гараж и все. Покупателя потеряете и потом вообще свой гараж сбыть не сможете. С бумажкой как-то спокойнее в нашем несправедливым в правовом отношении государстве.

А по поводу судебной практики: я вас просил дать ссылки по поводу статьи по обязательствам, но Вы молчите. Лично я ничего похожего в интернете не нашел.

[Director]

Director, все это понятно. но только скажите чем Вы будете доказывать

На члена кооператива - оформляются учетная карточка, пропуск, членская книжка, принимается решением общего собрания членов ГСК.

Вряд ли председатель сможет потерять Ваш пропуск, членскую книжку и квитанции об уплате Вами ежегодных членских взносов.

[ДебурВ]

Director, если Вы член кооператива это еще не значит что Вы владелец гаража. Все перечисленные Вами документы не являются доказательством Вашего права собственности на гараж. Единственным документом (кроме бумажки из ЕГРП) подтверждающим это будет справка о полной выплате пая.

[Piter]

Вы сначала разберитесь в этой отрасли права, прежде чем давать рекомендации. Если, что-то не понятно, то есть ст. 218 ГК РФ и постановление Пленума ВС РФ от 29.04.2010г., а также судебная практика, согласно которой нет необходимости члену ГСК право собственности в ЕГРП на гараж, чтобы его продать.

Продать вы можете что угодно, но что будет делать тот кто купит гараж. Он не член ГСК. Пая в ГСК он не имеет и что он в дальнейшем будет делать с гаражом?

[philnk]

Мне так кажется уважаемые форумяне говорят на разных языках )

[Director]

если Вы член кооператива это еще не значит что Вы владелец гаража.

Это как?

Все перечисленные Вами документы не являются доказательством Вашего права собственности на гараж.

Вы их еще раз перечитайте, а за тем перечитайте ст. 218 п. 4 ГК РФ.

Он не член ГСК. Пая в ГСК он не имеет и что он в дальнейшем будет делать с гаражом?

А что является паем в ГСК? Покупатель гаража, еще и пишет заявление о приеме в члены ГСК.

ДебурВ, Piter, для тех у кого сложно с пониманием закона и применения его к определенным обстоятельствам, существует судебная практика. Поэтому прежде, чем писать, Вы ознакомьтесь с этой практикой.

[ДебурВ]

Director, перечитал. Цитирую:

"Статья 218. Основания приобретения права собственности

...

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество."

Специально для Вас выделил условие. Теперь просмотрите перечень Ваших документов члена кооператива и скажите мне какой из них подтверждает полную выплату пая за гараж?

Сообщение от ДебурВ

если Вы член кооператива это еще не значит что Вы владелец гаража.

Это как?

Ну например Вы не полностью еще выплатили пай, или Вы арендуете этот гараж, но при этом у Вы владеете другим гаражом в этом же кооперативе.

И не первый раз повторюсь насчет судебной практики - дайте ссылку хоть на один пример, мне никак не найти, а пока же это только пустой разговор.

Покупатель гаража, еще и пишет заявление о приеме в члены ГСК.

А если не хочет покупатель вступать в кооператив, а гараж купить хочет? Заставлять его вступать не имеют права, и запретить ему покупать тоже не имеют права. Что делать в такой ситуации?

PS: Я в ближайшем будущем в любом случае озадачусь оформлением права собственности на свой гараж и вот тогда и посмотрим. Если правы Вы, то никаких трудностей с оформлением у меня возникнуть не должно, я же считаю, что будет не все так просто.

[Director]

Хотите заблуждаться Ваше право.

И что касается права. Вы в нем не очень. Дело в том, что если Вы член ГСК и не имеете долгов по членским взносам, то в ближайшее время Вы будете не оформлять право собственности, а будете получать свидетельство о праве собственности. Не знаю за чем оно Вам понадобилось? Проблем с его получением быть не должно. Единственное, с введением Кадастровой палаты сейчас необходимо делать кадастровый паспорт на все строение, в состав которого входит Ваш гараж, а потому если Ваш гараж имеет общие стены с соседними Вам придется на обмеры звать и соседей.

[ДебурВ]

Director, да, я не буду переубеждать Вас, в юридических вопросах я пока не очень, но у меня есть очень большое желание в этом разобраться.

А Вы очень хитрый юрист - не замечаете неудобных для Вас вопросов.

К тому же на мой взгляд, да и практически любого другого человека не имеющего юридического образования - получение свидетельства есть оформление. Но приму к сведению как надо говорить.

Теперь по поводу того, зачем мне понадобилось свидетельство. Затем, что мне так гораздо спокойнее будет, потому как Вы не знаете председателя ГСК, где я состою. Я выкладывал здесь бумаги, которые он мне прислал (исключил из членов ГСК), я их просто удалил, потом выложу заново с закрашенными данными.

[Diss]

Гараж я "купил" у бывшего владельца. В кавычках потому что, как таково я купил членство в гаражном кооперативе, так как права собственности на гараж бывшим его владельцем оформлено не было. Пай выплачен полностью еще бывшим владельцем.

Вот он и является собственником гаража

Правда скорее всего проблемы с этим будут еще те, ведь я и так уже с председателем на ножах и боюсь, что справку о выплаченном пае придется выбивать через суд.

Ничего не выбъете. Пай выплачивали не вы, никакой справки вам не положено.

Единственный правильный способ покупки гаража - покупать гараж, на который зарегистрировано право собственности. Любые другие схемы могут обернуться реальным геморроем. Т.е. надо понимать, что у большинства эти схемы "прокатывают", потому что председатель хороший, и продавец честный. Если будут проблемы с председателем или с продавцом, то может получиться по-всякому. Вплоть до утраты каких бы то ни было прав на гараж без всякой компенсации.

Так что я бы на вашем месте постарался помириться с председателем, если, конечно, это возможно. А потом взял бы у вашего продавца доверку, и зарегистрировал право - сперва на его имя, а потом продал кому-нибудь из членов своей семьи.

[philnk]

Страшилки тут - мама не горюй )

Договор купли-продажи есть? Есть.

Там предмет и цена указаны.

Квитанция(банковская) об оплате, или акт приёма-передачи денег есть? Есть.

Что ещё надо?

[Piter]

Страшилки тут - мама не горюй )

Договор купли-продажи есть? Есть.

Там предмет и цена указаны.

Квитанция(банковская) об оплате, или акт приёма-передачи денег есть? Есть.

Что ещё надо?

Здесь страшилок нет и прав

Единственный правильный способ покупки гаража - покупать гараж, на который зарегистрировано право собственности. Любые другие схемы могут обернуться реальным геморроем. Т.е. надо понимать, что у большинства эти схемы "прокатывают", потому что председатель хороший, и продавец честный. Если будут проблемы с председателем или с продавцом, то может получиться по-всякому. Вплоть до утраты каких бы то ни было прав на гараж без всякой компенсации.

Так что я бы на вашем месте постарался помириться с председателем, если, конечно, это возможно. А потом взял бы у вашего продавца доверку, и зарегистрировал право - сперва на его имя, а потом продал кому-нибудь из членов своей семьи.

В Управлении Росреестра сделку купли-продажи не оформят, так как в первоначальных документах членом ГСК является первый владелец.

Это я уже проходил при оформлении гаража. Все что продаете друг другу никакой юридической силы не имеет. Как пример. Умер член ГСК, который продал свой гараж как в данном случае. Пришли наследники и получили в ГСК справку, что умершим пай полностью выплачен и вступили в наследство. Зарегистрировали в Росреестре собственность на гараж и вас выгнали с вашими документами, так как ваши права на гараж ничем не подтверждены.

[ДебурВ]

Вот он и является собственником гаража

Ничего не выбъете. Пай выплачивали не вы, никакой справки вам не положено.

Единственный правильный способ покупки гаража - покупать гараж, на который зарегистрировано право собственности. Любые другие схемы могут обернуться реальным геморроем. Т.е. надо понимать, что у большинства эти схемы "прокатывают", потому что председатель хороший, и продавец честный. Если будут проблемы с председателем или с продавцом, то может получиться по-всякому. Вплоть до утраты каких бы то ни было прав на гараж без всякой компенсации.

Так что я бы на вашем месте постарался помириться с председателем, если, конечно, это возможно. А потом взял бы у вашего продавца доверку, и зарегистрировал право - сперва на его имя, а потом продал кому-нибудь из членов своей семьи.

вот этого я и боюсь. Скажите это Directorу. С председателем я уже уладил конфликт. А вот взять доверку у бывшего продавца не получится - человек уже давно уехал на ПМЖ в США, поэтому при проблемах возможно придется что-то думать.

Но вот встает вопрос: Я надеюсь, что собственником он уже не должен являться, поскольку скорее всего никаких упоминаний о нем сейчас в ГСК нет. Паспорт на гараж у меня и в паспорте мои данные. И я не помню что я писал когда покупал у него гараж. Есть некоторая вероятность, что в заявлении на выход из состава членов ГСК продавец писал что он получил свой пай за гараж, а я писал в заявлении о принятии в члены ГСК, что вношу пай за гараж. И если это так, то тогда проблем точно быть не должно, кроме как если председатель из вредности мне будет чинить препятствия.

На мой взгляд это самая логичная схема при отсутствии свидетельства: покупатель как бы возвращает гараж в кооператив и получает свой внесенный когда-то пай, а покупатель приобретает уже у кооператива. Вроде бы даже никаких противоречий закону.

точно помню, что ДКП мы не составляли.

[Director]

В Управлении Росреестра сделку купли-продажи не оформят, так как в первоначальных документах членом ГСК является первый владелец.

Это с чего Вы взяли? Сведений о первом владельце (собственнике) гаража вообще могут отсутствовать в Росреестре. Для Росреестра собственником в порядке ст. 218 п. 4 ГК РФ будет являться то лицо, которое принесет справку из ГСК, которая будет подтверждать, что это лицо является членом этого ГСК, имеет гараж №__ в улице №__, и не имеет задолженности по уплате членских взносов. Такую справку необходимо получить в трех экземплярах. И если тема создана только для того, что бы понять механизм получения свидетельства о праве собственности, то это довольно не рационально, т. к. автор не первый человек на земле и значит достаточно было обратиться в правление ГСК, которое бы дало исчерпывающие ответы.

Применительно к ГСК свидетельство о праве собственности не так важно, поскольку даже если есть такое свидетельство, но член ГСК нарушает Устав, то как предусматривают Уставы ГСК, его могут исключить из членов решением общего собрания. И свидетельство не поможет, ГСК ему выплатит остаточную стоимость гаража.

Чтобы рассуждать что такое паевой взнос в ГСК, необходимо понимать его природу. Если же этого нет, то знание ГК в этом не поможет, потому как природа паевого взноса в ГСК и том же ЖСК различны. Если же есть необходимость в этом разобраться изучайте судебную практику в этом вопросе, которой на сегодня более, чем достаточно, т.к. в последнее время обращения в суд связанные с ГСК носят характер эпидемии.

[ДебурВ]

Применительно к ГСК свидетельство о праве собственности не так важно, поскольку даже если есть такое свидетельство, но член ГСК нарушает Устав, то как предусматривают Уставы ГСК, его могут исключить из членов решением общего собрания. И свидетельство не поможет, ГСК ему выплатит остаточную стоимость гаража.

Исключить могут да, не спорю. Да и сам можешь выйти в любой момент. Но скажите мне, с какого это перепугу за мою собственность ГСК будет мне что-то там выплачивать? Приведите-ка мне такой пример из судебной практики, а то только слова одни.

[Diss]

На мой взгляд это самая логичная схема при отсутствии свидетельства: покупатель как бы возвращает гараж в кооператив и получает свой внесенный когда-то пай, а покупатель приобретает уже у кооператива. Вроде бы даже никаких противоречий закону.

Существует мнение, что противоречие все-таки есть.

Председатель может вам выдать требуемую справку, хотя это, строго говоря, незаконно. Если не захочет, то не выдаст. А описанную вами сделку суд может признать ничтожной. Связано это с тем, что после полной выплаты пая, при условии, что объект строительства (гараж, дом) сдан в эксплуатацию, член кооператива приобретает право собственности на помещение (бокс, квартиру) в силу закона, вне зависимости от того, зарегистрировал он свое право, или нет - п.4 ст.218 ГК РФ. При этом право собственности гражданина на паенакопление прекращается. Нельзя ведь одновременно владеть гаражом, и при этом требовать возврата пая. У гражданина в собственности что-то одно - либо пай, либо гараж. Закон говорит, что до полной выплаты пая у гражданина есть право на паенакопление. После полной выплаты пая у гражданина в собственности гараж. Значит, пая у гражданина уже нет. Еще раз повторю - схемы с куплей-продажей пая в большинстве случаев "прокатывают". Но происходит это тогда, когда их никто не оспаривает, и председатель готов выдать нужную для Росреестра справку на ваше имя. В случае конфликта с председателем, или продавцом (его наследниками) - можете остаться "на бобах".

И свидетельство не поможет, ГСК ему выплатит остаточную стоимость гаража.

Очень спорное утверждение.

[ДебурВ]

Diss, Не буду с Вами спорить, честно говоря сам такого опасаюсь, но буду надеяться что все пройдет гладко. С продавцом мы были в дружеских отношениях, с председателем конфликт уладил и постараюсь сам больше не нарываться.

[Director]

Diss, по многим темам Вы хороший специалист, но не в отношениях ГСК. За чем вводить в заблуждение.

Нельзя ведь одновременно владеть гаражом, и при этом требовать возврата пая.

Необходимо помнить, что в аббревиатуре ГСК, вторая буква означает "Строительный". Большинство членов ГСК вносят уплату пая в натуральном виде - строят свой гараж. Даже если ГСК в виде многоуровневого бокса, то его строительство ведется за счет средств членов ГСК, а потому к моменту завершения строительства, пай выплачен полностью. Далее вступает в действие ст. 218 п. 4 ГК РФ, член становится собственником своего гаража.

У гражданина в собственности что-то одно - либо пай, либо гараж.

пай (паенакопление) в ГСК и есть гараж.

Закон говорит,

Какой закон. До этих выходных жизнь ГСК регулировалась лишь двумя нормами ГК РФ и Уставом.

Члену кооператива, который выходит из кооператива возвращают паевый взносы (паенакопление), этим в ГСК является гараж, а потому продавец, который продает гараж, получает свой пай (паенакопление) от продавца, в виде уплаты оговоренной между ними стоимости гаража.

Если же исходить, что право собственности у продавца на гараж было зарегистрировано в ЕГРП, то естественно, и при купле-продаже нужно было зарегистрировать переход права. Но если этого не произошло, и покупатель об этом спохватился спустя продолжительное время и продавца найти не может. То в таком случае, что все же переход права зарегистрировать, сейчас покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о признании права собственности. Основным документом, на основании которого суд будет принимать решение - будет протокол общего собрания членов ГСК, в котором будут сведения об исключении продавца в связи с продажей и прием покупателя в члены в связи с приобретением. Если этих сведений не предоставить суду, то заявление не удовлетворят. Если же местонахождение продавца гаража известно, то чего мудрить, связаться с ним и оформить переход права сейчас общим порядком, путем обращения в Росреестр.