Покупка другой квартиры вместо купленной за маткапитал

[RoadRunner]

Добрый день!

Дано:
2 ребенка, куплена 3-х комн квартира в ипотеку с использованием маткапитала. Ипотека пока не выплачена.

Что нужно:
Купить другую 3-х комн квартиру. Для этого нужно предыдущую продать (деньги на погашение оставшейся части ипотеки есть), чтобы были деньги на первоначальный взнос.

Реально ли так?
- купить в ипотеку 1-х комнатную (деньги на минимальный первоначальный взнос есть)
- написать обязательство, что она достанется детям
- получить разрешение от опеки на продажу 3-х комн
- временно куда-то переехать
- продать 3-х комн, купить новую 3-х комн

Может, еще варианты есть?

Спасибо

[Курилко Лариса Ивановна]

Вы должны наделить детей долями после выплаты кредита. ( доли выделяйте пропорционально маткапиталу, а не стоимости квартиры). До выплаты  наделить детей долями не разрешит банк. 

После выплаты кредита , продать квартиру не разрешат ооп ( органы опеки  и попечительства), так как на детей надо выделять доли в покупаемой квартире, а этого не разрешит банк, ведь это опять ипотечный кредит. Круг замкнулся.

Короче говоря, все варманты, которые Вы предоожили, невозможны! Прежде чем брать маткапитал, надо было Вам поинтересоваться последствиями такой " раздачи слонов". 

Кстати, никакие обязательства для опеки не подойдут, Ооп дает разрешение на продажу квартиры с одновременной или предварительной покупкой на детей другой квартиры(или долей). Это раньше некоторые регионы рассматривали вариант с последующей покупкой, но срок был полгода- год, 

а вот обязательство, которое Вы писали  в пенсфонд, по поводу наделения детей долями в покупаемой кв, на покупку которой использовались средства МК, Вы исполнить должны, но, как уже сказано, только после выплаты ипотечного кредита.

Изменено 12 сентября, 2017 пользователем Курилко Лариса Ивановна

[AlexeySPb]

1 час назад, RoadRunner сказал:

Реально ли так?

нет

 Единственно реальный вариант- погасить ипотеку и выделить доли детям, пропорционально доле маткапитала в цене квартиры.

 Подобрать другое жилье( может и однушку или комнату), но готовую, не ипотеку и получить разрешение от опеки на продажу трешки со встречной покупкой на детей этого жилья. А дальше - как хотите

[RoadRunner]

Появилась возможность погасить ипотеку. Также есть 1-к квартира не в ипотеке. Можно ли продать 3-к в этом случае (обеспечив такими же долями детей в 1-к квартире)? Опека разрешит "даунгрейд" (когда доли из 3-к переезжают в 1-к)?

Сколько по времени получается разрешение опеки? Сколько действует?

Спасибо

[AlexeySPb]

14 минут назад, RoadRunner сказал:

Опека разрешит "даунгрейд" (когда доли из 3-к переезжают в 1-к)?

наделить долями Вы давали обязательство в той квартире,где использован МК. Гасите ипотеку, выделяйте доли детям  .  

[Курилко Лариса Ивановна]

Добавлю: доли детям в той квартире, в оплату которой использовали маткапитал. И никак иначе,

[AlexeySPb]

4 часа назад, RoadRunner сказал:

Можно ли продать 3-к в этом случае (обеспечив такими же долями детей в 1-к квартире)?

вопрос чисто теоретический:  это типа, 1\6 в трешке  превратить в 1\6 в однушке?  

[RoadRunner]

Выделение долей в той квартире, где использовался маткапитал, обязательно сделаю. Вопрос в том, чтобы опека была довольна при продаже

3 часа назад, AlexeySPb сказал:

вопрос чисто теоретический:  это типа, 1\6 в трешке  превратить в 1\6 в однушке?  

нет. Если в трешке это 7м2, то в однушке выделить не менее 7м2

[AlexeySPb]

Вот когда выделите- пойдете в опеку согласовывать конкретный вариант. Сколько это займет - неизвестно. Зависит от варианта. Причем, ро ст.37 ГК, возмедные сделки между родителями и н с.  детьми запрещены

[Курилко Лариса Ивановна]

Несколько нюансов.

опека оценивает по:

рыночной стоимости , заказывать оценку нужно

кадастровой стоимости 

метражу

[RoadRunner]

В 3-к квартире (которая куплена за маткапитал) цена кв м примерно 38 тыс., в однушке 60 тыс.

То есть, в теории, если выделить в однушке такую же площадь, какая положена детям в трешке, то цена будет гораздо выше и  опека пойдет навстречу и можно будет без проблем продавать трешку?

[Курилко Лариса Ивановна]

Нет, из трешки в однушку это значит еще « ухудшение положения детей», у них была своя комната или даже две, а теперь оптом  всех в однушку.

вот опять не устаю повторять: сто раз надо подумать, прежде чем взять что-либо беслатно, я про маткапита. Прежде чем брать, надо уточнить  правовые последствия этого « взятия»!

[AlexeySPb]

16 минут назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

у них была своя комната или даже две, а теперь оптом  всех в однушку.

в принципе- верно. если им однушку на двоих только

[RoadRunner]

Ок, а если обоим детям по однушке?)

[Курилко Лариса Ивановна]

Этот вопрос следует задавать в органах опеки и попечительства, нужно туда поезать и пообщаться со специалистом. 

Но: должны быть соблюдены имущественные и жилищные права детей.

[Ватсон]

13 минут назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

должны быть соблюдены имущественные и жилищные права детей.

Насчёт жилищных можно поспорить. Опека действительно обязана следить за тем, чтобы имущество детей не уменьшилось. А в какой именно квартире проживать детям ( в трёшке, или однушке), решают родители детей, а не опека. Исключение  -  дети,  находящиеся под опекой.

Если при продаже дети будут наделены равноценными (стоимость) и равнозначными (площадь) долями в другой квартире, то у опеки нет оснований для отказа.

[Курилко Лариса Ивановна]

К содалению, несмотря на то, что органы опеки руководствуются законом « Об опеке и попечительстве», четко прописанных правил  по поводу распоряжения органов опеки на сделку с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний, либо правом пользования обладает ребенок, лишенный родительского попечения, НЕТ.

поэтому каждый творит, что хочет.  У меня в практике не единожды были случаи, когда  один отдел опеки не разрешал сделку, прописывали детей по другому адресу, там разрешали без проблем. Каждый раз это субъективное рассмотрение ситуации .

Но распоряжение опеки выдается по месту регистрации ребенка, а не по месту нахождения недвижимости, поэтому можно  лавировать.Были случаи, когда детей прописывали в регион, и там опека без проблем разрешала то, что в Москве невозможно нигде и никак.

[RoadRunner]

В общем, будем пробовать вариант с двумя однушками, всем спасибо за помощь!