Если собственник отказывается заключать договор с УК

[nina09]

А что делать, если ТСЖ в уставе нарушает законодательство и, соответственно, это идёт в договор с собственником (там ссылки на устав ТСЖ). От того, что я его не подписала - толку нет, он считается подписанным. Неужели опять судиться? Или Устав должен проверяться кем-то, например, жилинспекцией?

[Ingvar Ku]

Устав должен проверяться кем-то,

Вами, собственниками и проверяется, и утверждается...

Все "бредни", не соответствующие действующему законадательству - просто ничтожны.

[nina09]

Спасибо.

А ещё такой факт прокоментируйте пожалуйста.

Устав ТСЖ принимался, судя по датам, до разрешения дома к заселению, то есть дом был принят, а только через неделю было подписано мэрией какое-то принятие №2. Точнее не могу сказать, знаю только, что окончательный документ по принятию дома комиссией был подписан 25, а устав, судя по дате утверждения, 22 того же месяца. Вообще-то получается, что успели и собрание провести и в ТСЖ людей набрать и устав утвердить. Что-то не пойму как такое могло быть.

Всегда считала, что пока дом не сдан не может быть собраний собственников (или будующих собственников, так как акты приёма-передачи ещё мало кто успел подписать).

[nina09]

Я уточню. 25 было подписано разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Всё-таки может быть проведено собрание по созданию ТСЖ до даты ввода объекта в эксплуатацию?

Напишите, очень важно, ТСЖ в суд на меня написало и там какой-то абсурд с датами. Я помню, что собрание было через месяц после даты ввода в эксплаатацию, а в иске указано именно 22 число, то есть до ввода в эксплуатацию. У меня что-то впечатление, что у нас два ТСЖ что ли. Одно организовали на собрании 22 числа, а второе - через месяц?

Напутать с месяцами ТСЖ не могло - это декабрь и январь, то есть разные года.

[Ingvar Ku]

Напутать с месяцами ТСЖ не могло - это декабрь и январь, то есть разные года.

См. даты:

- на Акте ввода дома

- на свид-ве регистрации ТСЖ

Ст.135 ЖК РФ:

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

А Устав могли принимать задолго до регистрации...

что пока дом не сдан не может быть собраний собственников (или будующих собственников,

А зачем в ЖК РФ тогда:

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

У меня что-то впечатление, что у нас два ТСЖ что ли.

И такое бывает...

[Гость ОльгаК]

Доброго времени суток, уважаемые форумчане! наша УО выиграла конкурс на управление МКД, согласно конкурсной документации мы должны заключить с собственниками договор управления, это для них обязательно. Но собственники отказываются от заключения договора. Как нам быть? можем ли приступить к обязанностям по управлению без заключенного договора с собственниками?

Надо ли нам подавать исковые заявления о понуждении собственников заключить договор?

[Ренат И.]

как это отказываются?

коммунальные не потребляют?

прочие услуги не потребляют?

если вы выполняете обязанности уо - договор уже заключен по факту

заключение договора и подписание договора это разные вещи

[Гривадий]

есть мнение, что заключение договора не выгодно собственнику, не члену тсж.

тсж сможет загибать любую цену на свои услуги.

[Ренат И.]

не заключить не может

не потребляя услуги жку физически невозможно пользоваться жильём

[Гость ОльгаК]

у нас еще такой нюанс: предыдущая управляющая компания в то время, пока шел прием заявок администрацией, организовала собрания собственников, на которых была выбрана, протоколы этих собраний были предъявлены администрации. Администрация конкурс не отменила и дома из лотов не исключила. теперь идет судебное разбирательство о признании конкурса незаконным. И что нам делать, если конкурс признают незаконным, можем ли мы в суд подать потом на администрацию. мы ведь и кредит взяли, чтобы еще техники прикупить....подскажите на что сослаться, если суд выиграет предыдущая УО? я только начинаю работать в сфере ЖКХ, всех тонкостей не знаю...

[Ренат И.]

я видел такое решение суда

выбор уо через осс до момента принятия решения о результатах конкурса лишает администрацию основания для принятия решения о выборе уо по результатам конкурса.

даже если промедление собственников стало для администрации поводом для объявления конкурса.

[skipjack]

Товарищи, а что в этом такого, что индивидуальный собственник, которому предлагается подписать договор управления с организацией, осуществляющей управление МКД, не подписывает его (в данном случае организация - ЖСК, а я не ее член)? Разве он не может отказаться от условий предложенного договора, если считает его не только не выгодным для себя, но и противоречащим жилищному законодательству? Я уже писал в другой теме о таком случае, который случился со мной:

http://www.132-6.ru/?p=408

С какой стати собственники должны не глядя подписывать навязываемые им договоры? То, что договор является обязательным для заключения, не означает, что надо подписывать любой договор, который вам только предложат, даже если у вас есть аргументированные возражения по нему!

УК, конечно, может подать в суд и попробовать принудить собственника подписать договор именно в такой редакции - посмотрим.

[арни]

Подписывать ненужно.

[Бранд]

УК, конечно, может подать в суд и попробовать принудить собственника подписать договор именно в такой редакции - посмотрим.

Ну... обязать заключить договор очень проблематично.

А если он заключен или считается заключенным, например, в силу закона, то вопрос лишь в его условиях.

[skipjack]

Ну... обязать заключить договор очень проблематично.

А если он заключен или считается заключенным, например, в силу закона, то вопрос лишь в его условиях.

Кстати, вот в каких нормативных актах вообще говорится о том, что собственники, которые не являются членами ТСЖ и ЖСК обязаны заключать отдельные договоры управления и содержания/ремонта общего имущества с данными организациями (имеющими ф-ции управления домом)?

Нашел только следующий пункт 162.1:

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Я правильно понимаю, что в этом случае условия договора должны быть едиными для всех собственников и должны содержаться в решении ОСС? Но это не наш случай!

Я не помню, чтобы у нас был вообще когда-либо созван ОСС (может быть только в начале 90-х годов прошлого века). В доме у нас действует ЖСК, в последние лет 10 проводятся только собрания его членов, которые не являются собраниями собственников. Теоретически возможно, что в 93 году (или около того) у нас произошло собрание собственников, которое подтвердило метод управления домом посредством ЖСК. Это предыстория вопроса. Но даже если какое-то из собраний членов ЖСК, которое проходило за последние 10 лет, можно выдать за собрание собственников, необходимо, чтобы оно приняло условия договора управления, которые можно как-то запросить у правления кооператива (возможно, не получив ответа)?

В общем, у меня в голове большая каша.

Помогите выяснить, на каких основаниях со мной хотят заключить договор?

Иными словами, резюмирую свой вопрос: на каком основании мне, как собственнику, не являющемуся членом ЖСК, могут предложить заключить договор с ним (ЖСК) о содержании и ремонте общего имущества, т.е. на основании требований каких нормативных актов (желательно с указанием статьи и пункта)?

[skipjack]

Ст. 155 п. 6 ЖК РФ

О.к., это то упоминание, что я примерно и искал (спасибо!), но возникает три вопроса:

1. Является ли этот договор (Ст. 155 п. 6) тем же договором, который фигурирует в ст. 162 ("Договор управления многоквартирным домом") и есть ли вообще на него ссылки в ст 161 и 162? Или же он является совершенно иным по сути договором? Меня это интересует с точки зрения применимости требований (например, пункта 3) 162 статьи к этому договору.

2. Является ли договор, о котором говорится в Ст. 155 п. 6, обязательным для заключения для одной из сторон (а-ЖСК, б-собственник, не член ЖСК) или для обоих? Или вообще ни для кого? Насколько я понимаю, в ст 138, п.2 говорилось об обязательности для ТСЖ заключать такого рода договоры? А что-нибудь есть о том, что ЖСК обязан заключать такие договоры?

3. Какие правовые последствия для ЖСК или для собственника жилого помещения, не являющегося членом кооператива, может нести отказ последнего заключить договор на предложенных ЖСК условиях?

[Гость ОльгаК]

Судя по Вашим вопросам, лучше бы и не начинали...

А вы можно подумать не начинали никогда, сразу таким умным стали....если умный и все знающий, лучше бы помогли, а не ерничали

[Ренат И.]

вы знаете значение слова ерничать?

[Гость ОльгаК]

вы знаете значение слова ерничать?

А Вы нет? словарь откройте

[skipjack]

Является. И такой договор заключается автоматически, как только Исполнитель начинает оказывать услуги, а Потребитель их потреблять. НЕ заключить такой договор попросту НЕвозможно, поскольку и часть коммунальных услуг (отопление, например), и все услуги по текремонту и содержанию поросту ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Тут нет вообще никакой свободы заключения такого договора.

А где ссылка на то, что этот договор должен быть обязательно заключен? Можете привести какие-то конкретные доводы? За исключением того, что если пользоваться какими-то услугами, то считается, что и договор заключен автоматически?

Почему председатель правления ЖСК тогда пишет прямым текстом, что они хотят заключить со мной это "соглашение о передаче прав..." в соответствии с 162 статьей ЖК РФ (в которой говорится именно о договоре управления) :

Давайте в очередной раз отделять пиво от мух.

Уже не раз писал: то, что Вы называете заключить договор на самом деле означает СОВСЕМ другое - это соблюсти простую письменную форму сделки между физ- и юрлицом, ст. 161 ГК РФ. Если Вы называете ритуальное действие по подписанию текста договора на бумаге его заключением, так в данном конкретном случае Вы сильно ошибаетесь.

Последствия НЕсоблюдения простой письменной формы сделки - плевые, ст. 162 ГК РФ. И сделка без "бумаги" не становится недействительной, и договор действует в полный рост, поскольку, как уже писал, он обязателен к заключению и действует автоматом, ВСЕ существенные условия такого договора определены ВНЕ этого договора - и цена услуг (это смета доходов-расходов ТСЖ), и требования к качеству услуг (императивная норма, ст. 422 ГК РФ)...

Можно уточняющие вопросы?

Во-первых, зачем его обязывают заключать (вернее, подписывать), если он и так действует автоматически?

Во вторых, в нашем доме не определены ни состав общего имущества (должен быть определен и общим собранием собственников, но в реальности такого не было), ни перечень и периодичность работ. Вы же согласны с тем, что эти два пункта - важнейшие с точки зрения такой услуги, как содержание и ремонт общего имущества МКД?

С какой стати я должен заключать договор при этих условиях?

Далее, по смете. Общие собрания собственников в нашем доме не проводятся вообще, а на общих собраниях членов ЖСК смета НЕ утверждается. Не верите? Посмотрите бюллетень общего голосования членов ЖСК в 2012 году:

http://www.132-6.ru/?p=222

Вы видите пункт об утверждении сметы? Правильно, его и нет.

То есть, смета не утверждается ни общим собранием собственников, ни собранием членов кооператива.

[Сергий]

цена услуг (это смета доходов-расходов ТСЖ)

Решение ОСЧ. Смета - основание.

в нашем доме не определены ни состав общего имущества

А что означает "определить состав ОИ"?

[skipjack]

А что означает "определить состав ОИ"?

Я не знаю, как это сделать технически, но в том же 491 постановлении указано следующее:

I. Определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возможно, провести инвентаризацию (уполномочить кого-то ее провести), перечислить и представить отчет об этом на общем собрании собственников. И с некоторой периодичностью этот список обновлять.

Вот конкретный и не придуманный пример. Несколько лет назад председатель нашего ЖСК установил камеры видеонаблюдения в доме. Я даже не знаю, это общее имущество или же имущество кого-то еще (председателя, какой-то фирмы и т.п.).

P.S. Это только мои догадки.

[Сергий]

Возможно, провести инвентаризацию (уполномочить кого-то ее провести), перечислить и представить отчет об этом на общем собрании собственников. И с некоторой периодичностью этот список обновлять.

P.S. Это только мои догадки.

Смысл определения ОИ известен только законодателю, а он идиот.

Реальный, конкретный, вполне определенный состав ОИ каждого конкретного МКД указан в техдокументации на этот МКД, и ВСЕ ОИ этого МКД, без исключений, должно содержаться и ремонтироваться.

[skipjack]

СЕЙЧАС любому Потребителю удобнее, скорее даже выгоднее, НЕ соблюдать простую письменную форму сделки, не подписывать никакой договор на бумаге ни с УО, ни тем более с ТСЖ, чтобы попутно в договор не были протянуты НЕнужные самому Потребителю условия. Основные условия такого договора предельно зарегулированы законами, другими НПА, тут ни добавлять, ни убавлять лучше и не пробовать... Тем более, за Потребителя горой ЗоЗПП.

Вот именно. Так как в том договоре под названием "Соглашение о передаче прав...", которое мне предлагается подписать, у потребителя не перечисляются никакие права кроме тех прав, которые он передает кооперативу:

«Собственник» передает «Кооперативу» права по управлению, совместному владению общей долевой собственностью недвижимого имущества дома, а »Кооператив» принимает на себя данные права.

Все, слов о других прав нет. А обязанности есть, например, такое:

Допускать в занимаемое жилое помещение членов правления, работников обслуживаемых и надзорных организаций.

При этом не сказано, при каких обстоятельствах (для устранения аварий, проверки счетчиков и т.п.). То есть если ко мне придет член правления обслуживающих организаций, я его должен буду впустить

Иными словами, помимо того, что УЖЕ установлено другими нормативными актами (в том же 307 постановлении говорится о допуске в жилое помещение в определенных ситуациях) меня могут совершенно необоснованно просить допустить в квартиру практически по любому поводу. Понятно, что отказ в допуске в квартиру в необоснованных случаях не повлечет штраф или другое наказание (т.к. нет даже раздела "ответственность сторон"), но в любом случае, это хорошо иллюстрирует то, о чем вы говорите: могут навязать дополнительные обязанности и обязательства, которые не установлены никакими положениями, постановлениями и др. То есть нечто новое и вполне возможно, неприятное.

А некоторые важные вещи в этом договоре не установлены. Например, я хочу, чтобы на мои заявления отвечали в 30-дневный срок (по аналогии с 59-ФЗ), чтобы часы приема были не 2 часа в месяц, а хотя бы по часу в неделю, чтобы были меры контроля (вплоть до возможности осмотра общего имущества), чтобы были перечислены работы и услуги, которые предоставляются по договору (подробно, с периодичностью) и т.п.

[nina09]

А некоторые важные вещи в этом договоре не установлены. Например, я хочу, чтобы на мои заявления отвечали в 30-дневный срок (по аналогии с 59-ФЗ), чтобы часы приема были не 2 часа в месяц, а хотя бы по часу в неделю, чтобы были меры контроля (вплоть до возможности осмотра общего имущества), чтобы были перечислены работы и услуги, которые предоставляются по договору (подробно, с периодичностью) и т.п.

Напишите все ваши замечания к договору, лучше если они будут основываться на законодательстве, пишите протокол разногласий и подпишите договор с припиской, типа "с учетом разногласий, указанных на листе №...".

А работы и услуги там должны быть прописаны, иначе о чем договариваться-то? Что вы им платите неизвестно за что?