Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения. 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ)
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
(в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)
Комментарий к статье 292
1. Право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением ГК относит к вещному праву. Такой вывод можно сделать из сопоставления названия гл. 18 и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Значит, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом. О вещном характере права членов семьи собственника жилого помещения свидетельствуют также нормы п. 2 и 3 комментируемой статьи, в соответствии с которыми рассматриваемое право следует за жилым помещением независимо от смены его собственника, а также защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. Аналогичная норма для носителей вещных прав предусмотрена ст. 305 ГК.
2. Пункт 1 комментируемой статьи отсылает к жилищному законодательству, где отношения собственника жилого помещения с членами его семьи регулируются ст. 127, 131 - 136 ЖК. Состав членов семьи собственника жилого помещения определяется аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с ним и ведут с ним общее хозяйство.
Для приобретения права пользования жилым помещением по смыслу комментируемой статьи супруг, дети, родители собственника должны проживать в этом жилом помещении, при этом не имеет правового значения, проживает ли в нем сам собственник.
Иначе обстоит дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства остается решающим, так как только в этом случае они могут быть признаны членами семьи собственника.
3. Члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться наравне с собственником помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное (ст. 127 ЖК). Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием - ст. 157 ГК). Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора.
ЖК не устанавливает форму договора, заключаемого при вселении новых лиц, значит, для его действительности достаточна простая письменная форма.
4. Гарантией защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения является п. 2 комментируемой статьи, согласно которому смена собственника жилого помещения не является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, переход права собственности на жилой дом или квартиру может повлечь прекращение права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Например, согласно ст. 136.1 ЖК собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры. Лицам, подлежащим выселению, в соответствии со ст. 108.2 ЖК предоставляются жилые помещения из фонда жилья для временного переселения.
В сделках с жилыми помещениями ГК защищает не только интересы членов семьи собственника, но и интересы приобретателя жилых помещений. Так, согласно п. 1 ст. 558 ГК перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи (мены) жилых помещений.
В п. 2 комментируемой статьи говорится о жилом доме и о квартире. По нашему мнению, оправданно расширительное толкование и распространение нормы п. 2 комментируемой статьи и на жилые помещения в коммунальных квартирах.
5. Проблема соотношения прав собственников и членов их семей на жилые помещения, защита интересов тех и других находит отражение в изменениях законодательства.
Первоначально ГК склонялся к большей защите интересов членов семьи собственника. Однако с изменениями и дополнениями, внесенными в ГК в 2001 г., усиливается защита интересов собственника. Это проявилось в том, что, во-первых, в комментируемой статье теперь говорится не только о правах, но и об ответственности членов семьи собственника, и, во-вторых, появилась возможность установления в законе случаев прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру.
6. Ответственность дееспособных членов семьи собственника, о которой говорится в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, характеризуется следующими признаками: 1) ответственность наступает только по обязательствам, вытекающим из права пользования жилым помещением (например, члены семьи собственника отвечают наравне с ним за неуплату коммунальных платежей, но не отвечают за неуплату налогов на недвижимое имущество, так как обязанность уплаты налогов вытекает не из права пользования, а из права собственности); 2) ответственность носит солидарный характер, а значит, регулируется нормами ст. 322 - 325 ГК.
7. ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения. К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения. В комментируемой статье о бывших членах семьи собственника ничего не говорится, однако по смыслу статьи можно сделать вывод, что все ее положения распространяются и на этих лиц.
Нормы законодательства не определяют правового положения членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу. Фактические взаимоотношения нового собственника с лицами, сохраняющими право пользования приобретенным им жилым помещением, очень близки к взаимоотношениям собственника с бывшими членами своей семьи. И в том и в другом случае отсутствуют семейные отношения и желание жить в одном жилом помещении. Схожесть фактических отношений предопределяет и схожесть их правового регулирования. Поэтому представляется, что в отсутствие специальных норм на членов семьи прежнего собственника логично было бы распространить правовой режим бывших членов семьи собственника.
На отношения пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, согласно ст. 127 ЖК, распространяются правила о найме этих помещений (ст. 131 - 136 ЖК). При этом следует учесть, что положения ЖК в этой части действуют, если они не противоречат нормам ГК о договоре жилищного найма.
Собственник жилого помещения наделен правом заключения с бывшими членами семьи договора жилищного найма, но абсолютно не разработан механизм реализации этого права. (Например, что делать собственнику, если бывший член семьи отказывается от заключения договора жилищного найма. Судебной практики по данному вопросу не сложилось. В качестве возможного варианта решения проблемы можно предложить право суда обязать бывшего члена семьи собственника жилого помещения заключить с собственником договор жилищного найма, руководствуясь при этом п. 4 ст. 445 ГК.)
Будучи нанимателями, бывшие члены семьи собственника могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ст. 135 - 136 ЖК (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8). В качестве такого основания может выступать установленный судом факт необходимости помещения для личного пользования собственника дома, квартиры и членов его семьи.
8. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает гарантии защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника.