Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. 1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

2. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство (далее - лица, осуществляющие строительство).
3. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи.
4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
5. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
1) копия разрешения на строительство;
2) проектная документация в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ.
6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
9. Требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Комментарий к статье 52
Одним из наиболее важных достижений нового ГрК РФ является закрепление норм, посвященных собственно строительству и реконструкции. Введение такой нормы является новеллой градостроительного законодательства.
Принципиально новым является закрепление в ГрК РФ положения, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, капитальный ремонт таких объектов регулируется на федеральном уровне. До этого предусматривалась возможность принятия территориальных и региональных строительных нормативов. В этом прослеживается концепция, заложенная в Федеральном законе от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", что все требования безопасности должны быть общими и устанавливаться на федеральном уровне.
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, должно осуществляться исключительно на основе разрешения на строительство и с соблюдением технических регламентов (до их введения - требований нормативных правовых актов РФ), в противном случае объект капитального строительства будет в соответствии ст. 222 Гражданского кодекса РФ являться самовольной постройкой.
Часть 2 комментируемой статьи определяет круг лиц, которые могут осуществлять строительство. Такими лицами могут быть как сам застройщик, так и привлекаемое им (или его уполномоченным лицом - заказчиком) на договорной основе физическое или юридическое лицо.
Согласно части 3 комментируемой статьи указанные лица могут осуществлять строительство только при условии их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим такого рода деятельность.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" <*> деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию (по зданиям и сооружениям I и II уровней ответственности см. комментарий к ст. 47 ГрК РФ). При этом деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика. Порядок лицензирования деятельности по строительству установлен Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2002 года N 174 (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 03.10.2002 N 731) <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3430.
<**> СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1149; 2002. N 41. Ст. 3983.
Лицензия выдается юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы и индивидуальным предпринимателям на 5 лет. Однако по заявлению лица лицензия может быть выдана и на меньший срок. Указанное положение устанавливает и лицензионные требования и условия:
1) наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим или средним профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50 процентов штатной численности руководителей и специалистов юридического лица должны иметь высшее профессиональное образование, а также стаж работы по специальности не менее 3 лет (для специалистов с высшим профессиональным образованием) и не менее 5 лет (для специалистов со средним профессиональным образованием);
наличие у индивидуального предпринимателя соответствующего высшего или среднего профессионального образования и стажа работы по специальности не менее 5 лет;
2) наличие у юридического лица или индивидуального предпринимателя принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, строительных машин, транспортных средств, механизированного и ручного инструмента, технологической оснастки, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств контроля и измерений;
3) повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих строительство зданий и сооружений <*>;
--------------------------------
<*> Требования к содержанию дополнительных профессиональных образовательных программ повышения квалификации работников юридического лица и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству и инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 9 марта 2004 г. N 93.
4) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;
5) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой продукции.
Решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии принимается в срок, не превышающий 60 дней с даты поступления заявления о выдаче лицензии с приложением всех необходимых документов. В настоящее время лицензирование деятельности по строительству осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <*>. Порядок организации контроля за соблюдением лицензиатами лицензионных требований и условий по видам деятельности, лицензирование которых отнесено к полномочиям Госстроя России, установлен Приказом Госстроя РФ от 19.06.2002 N 107 <**>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 N 286 "Об утверждении положения о федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (в ред. от 26.01.2005 N 40) // СЗ РФ. 2004. N 25. Ст. 2568.
<**> БНА ФОИВ. 09.09.2002. N 36.
В настоящее время идет дискуссия по вопросу отмены лицензирования деятельности по строительству. Можно выделить две основные точки зрения. Согласно первой позиции институт лицензирования следует отменить с 1 января 2007 года, поскольку государство обладает иными механизмами обеспечения качественного осуществления строительной деятельности: это экспертиза проектной документации, государственный строительный надзор, ответственность за нарушение законодательства при выполнении инженерных изысканий, проектировании и строительстве. Сторонники второй точки зрения выступают против отмены лицензирования до принятия технических регламентов, поскольку наличие многочисленных строительных нормативов и правил, зачастую содержащих противоречивые нормы, не могут обеспечить реальную безопасность возводимых сооружений.
Строительство, реконструкция может осуществляться хозяйственным способом (то есть застройщиком самостоятельно), на основании договора (как правило, на основании договора строительного подряда), смешанным (когда на основании договора привлекается, например, специализированная организация для выполнения отдельных строительно-монтажных работ). В случае если строительство, реконструкция, капитальный ремонт осуществляет специализированная организация, привлекаемая застройщиком (уполномоченным им лицом - заказчиком) на договорной основе, то отношения между застройщиком (заказчиком) и привлекаемым на договорной основе лицом регулируются гражданским законодательством. Это может быть договор строительного подряда, инвестиционный контракт и т.д. Протоколом Минстроя РФ от 20.02.1996 N 6 утверждены Методические рекомендации по разработке условий договора подряда на строительство по гарантиям и поручительствам.
Госстроем РФ 24 февраля 1999 года утвержден Примерный профессиональный кодекс инженеров-строителей МДС 12-6.2000 <*>, который определяет этические основы и принципиальные правила профессиональной деятельности, осуществляемой соответствующими специалистами в инвестиционно-строительной деятельности на территории Российской Федерации. Указанный Кодекс направлен на поддержание высокого уровня компетенции и профессионализма специалистов в сфере капитального строительства, обеспечение престижности профессиональной принадлежности, обеспечение добросовестного выполнения профессиональных функций и обязательств специалистов перед обществом, государством, заказчиком и коллегами. Положения Кодекса являются добровольным обязательством каждого специалиста перед обществом, своей профессией и коллегами.
--------------------------------
<*> Госстрой РФ. М., 1999.
Комментируемая статья устанавливает обязанности застройщика (заказчика) и лица, осуществляющего строительства (части 4 - 6 комментируемой статьи).
Помимо требований, установленных комментируемой статьей, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте лицо, осуществляющее строительство также должно соблюдать требования иных федеральных законов. Например, статья 15 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" <*> предусматривает обязательное страхование на время строительства гидротехнического сооружения рисков гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589.
В части 5 статьи установлен перечень документов, направляемых в органы государственного строительного надзора при начале работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту. При этом в указанные органы направляются общий и специальные журналы. в которых ведется учет выполнения работ.
Согласно СНиП 12-01-2004 "Организация строительства", одобренным Постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 N 70, общий журнал работ является основным первичным производственным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства строительно-монтажных работ. Основное назначение журнала - обеспечение прослеживаемости руководителей, исполнителей и результатов работ, определяющих прочность, устойчивость и надежность здания (сооружения). Общий журнал работ ведется на строительстве (реконструкции) отдельных или группы однотипных одновременно строящихся зданий (сооружений), расположенных в пределах одной строительной площадки. Общий журнал работ ведет лицо, ответственное за производство работ на объекте (ответственный производитель работ), и заполняет его с первого дня работы на объекте лично или поручает подчиненным инженерно-техническим работникам. Специализированные строительно-монтажные организации ведут специальные журналы работ, которые находятся у ответственных лиц, выполняющих эти работы. По окончании работ специальный журнал передается организации, ответственной за производство работ на объекте (генподрядчику). Общий журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью организации, его выдавшей. При недостатке в журнале места для записей заводится новый журнал работ со следующим номером, о чем делается запись на титульном листе. При сдаче законченного строительством объекта в эксплуатацию общий и специальные журналы работ предъявляются принимающей организации (органу) и после приемки объекта передаются на постоянное хранение заказчику (застройщику) или по его поручению эксплуатационной организации или пользователю. По разрешению органа архитектурно-строительного надзора допускается ведение журнала в виде электронного документа. При этом должны быть обеспечены надежная защита от несанкционированного доступа, а также идентификация подписей ответственных должностных лиц.
Часть 8 комментируемой статьи устанавливает обязанности лица, осуществляющего строительство, в случае обнаружения на застраиваемом земельному участке объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Кроме того, в данном случае лицо, осуществляющее строительство, обязано действовать в соответствии с требованиями, установленными статьей 37 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <*>. Так, согласно части 3 указанной статьи в случае принятия мер по ликвидации опасности разрушения обнаруженного объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, по предписанию которого работы были приостановлены.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
Признаки объекта культурного наследия установлены в статье 3 указанного закона.
Так, к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Важным является закрепление ГрК РФ возможности отклонения от проектной документации. Необходимость отклонения от проектной документации при строительстве, реконструкции объекта может быть обусловлена самыми различными причинами: дефицитом денежных средств, обнаружением на строительной площадке объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия и т.д. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством РФ. До установления указанного порядка Правительством РФ при внесении изменений в проектную документацию такая документация направляется на повторную государственную экспертизу, за исключением случаев, когда проектная документация в соответствии со ст. 49 ГрК РФ не подлежит государственной экспертизе.
Согласно части 9 комментируемой статьи требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. Среди таких нормативных правовых актов следует отметить Приказ Минобороны РФ от 27.06.96 N 260 "Об утверждении Руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации", СНиП 12-03-2001 "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования", приняты Постановлением Госстроя РФ от 23.07.2001 N 80 <1>, СНиП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство", утв. Постановлением Госстроя РФ от 17.09.2002 N 123 <2>, ГОСТ Р 52059-2003 "Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия", принят Постановлением Госстандарта РФ от 28.05.2003 N 162-ст <3>, СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений" (с изм. 1991 г.), Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов капитального социально-культурного назначения", утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312 <4>, ГОСТ Р ИСО 9000-2001 "Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь", принят Постановлением Госстандарта РФ от 15.08.2001 N 332-ст (с изм. и доп. от 07.07.2003 <5>), СНиП III-10-75 "Благоустройство территорий", утв. Постановлением Госстроя СССР от 25.09.1975 N 158 и другие.
--------------------------------
<1> БНА ФОИВ. 2001. N 38.
<2> Российская газета. 2002. 30 октября. N 206.
<3> Имеют обязательный характер в части требований статьи 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании".
<4> М.: Стройиздат, 1990.
<5> М., ИПК Издательство стандартов, 2003.
Необходимо также отметить, что с 1 января 2005 года Постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 N 70 <*> одобрены для применения СНиП 12-01-2004 "Организация строительства".
--------------------------------
<*> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2004. N 3.
Указанный документ носит рекомендательный характер и устанавливает для добровольного применения общие правила ведения строительства, реконструкции, процедуры контроля качества строительства и реконструкции и оценки соответствия законченных строительством объектов недвижимости требованиям проектной документации и условиям договоров. Указанные СНиП устанавливают также рекомендации по подготовке земельного участка, оборудованию площадки строительства, а также иных подготовительных действий для строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Так, согласно указанным СНиП, до начала любых работ строительную площадку и опасные зоны работ за ее пределами ограждают в соответствии с требованиями нормативных документов.
При въезде на площадку устанавливают информационные щиты с указанием наименования объекта, названия застройщика (заказчика), исполнителя работ (подрядчика, генподрядчика), фамилии, должности и номеров телефонов ответственного производителя работ по объекту и представителя органа госархстройнадзора или местного самоуправления, курирующего строительство, сроков начала и окончания работ, схемы объекта. По требованию органа местного самоуправления строительная площадка может быть оборудована устройствами или бункерами для сбора мусора, а также пунктами очистки или мойки колес транспортных средств на выездах, а на линейных объектах - в местах, указанных органом местного самоуправления. При необходимости временного использования определенных территорий, не включенных в строительную площадку, для нужд строительства, не представляющих опасности для населения и окружающей среды, режим использования, охраны (при необходимости) и уборки этих территорий определяется соглашением с владельцами этих территорий (для общественных территорий - с органом местного самоуправления). Исполнитель работ должен обеспечивать доступ на территорию стройплощадки и возводимого объекта представителям застройщика (заказчика), органам государственного контроля (надзора), авторского надзора и местного самоуправления; предоставлять им необходимую документацию. В тех случаях, когда строительная площадка расположена на территории, подверженной воздействию неблагоприятных природных явлений и геологических процессов (сели, лавины, оползни, обвалы, заболоченность, подтопление и др.), до начала выполнения строительных работ по специальным проектам выполняют первоочередные мероприятия и работы по защите территории от указанных процессов.
Временные здания и сооружения для нужд строительства возводятся (устанавливаются) на строительной площадке специально для обеспечения строительства и после его окончания подлежат ликвидации. Исполнитель обеспечивает складирование и хранение материалов и изделий в соответствии с требованиями стандартов и ТУ на эти материалы и изделия. При производстве работ, связанных с устройством временных выемок и других препятствий на территории существующей застройки, строительная организация, производящая работы, обеспечивает проезд автотранспорта и проход к домам путем устройства мостов, пешеходных мостиков с поручнями, трапов по согласованию с владельцем территории. После окончания работ указанные устройства должны быть вывезены с территории. Места работ, а также временных проездов и проходов должны быть освещены.
Организационно-технологические решения следует ориентировать на максимальное сокращение неудобств, причиняемых строительными работами населению.
Одним из немаловажных вопросов, не урегулированных ГрК РФ, но тесно связанных со строительной деятельностью, - это вопрос качества используемых при строительстве, реконструкции материалов. Следует отметить, что для обеспечения требуемой надежности и безопасности объектов строительства необходимо использовать соответствующие качественные строительные материалы. Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве утверждены Постановлением Правительства РФ от 27.12.97 N 1636 <*>. Согласно указанным Правилам пригодность новой продукции для применения при проектировании и строительстве подтверждается техническим свидетельством, которое выдается с учетом обязательных требований строительных, санитарных, пожарных, промышленных, экологических, а также других норм безопасности, утвержденных в соответствии с действующим законодательством. За применение в строительстве новой продукции без наличия технического свидетельства виновные лица привлекаются к ответственности, установленной законодательством Российской Федерации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 1. Ст. 138.