Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир. 1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.
5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
6. Исключен. - Федеральный закон от 11.02.2002 N 18-ФЗ.
Комментарий к статье 74
Нормами статьи 74 устанавливаются:
виды объектов недвижимости, к которым применяются правила об ипотеке жилых домов и квартир, установленные в статьях 74 - 78 Федерального закона об ипотеке (п. 1);
запрет на передачу в ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2);
виды объектов жилого фонда, на которые не распространяются правила ст. 74 - 78 Федерального закона об ипотеке (п. 3);
применение правил об ипотеке жилого дома и квартиры, установленных в ст. 74 - 78 комментируемого Федерального закона, к ипотеке части жилого дома или части квартиры (п. 4);
особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство (п. 5).
1. Правила главы XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" Федерального закона об ипотеке применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
Если ипотека устанавливается на здания или части здания, предназначенные для временного пребывания, к такой ипотеке не применяются нормы, установленные в статьях главы XIII. Такая ипотека устанавливается на общих основаниях.
Важно отметить, что критерием является назначение помещения (здания, его части), а не способ его фактического использования собственником. Так, дом может использоваться собственником лишь для временного пребывания и отдыха, но если существует возможность постоянного проживания в нем (возможность постоянной регистрации), то к ипотеке такого задания будут применяться специальные нормы по ипотеке жилых домов и квартир.
Назначение помещения (здания, его части) определяется в соответствии с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ дачные земельные участки могут быть предоставлены с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Если возведено жилое строение без права регистрации проживания в нем, то ипотека такого строения осуществляется на общих основаниях. Если собственник земельного участка возводит на нем жилой дом с правом регистрации проживания в нем, то к ипотеке такого жилого дома применяются специальные правила.
На садовых земельных участках и огородных земельных участках члены соответствующих садоводческих и огороднических объединений не могут возводить жилые дома с правом регистрации проживания в них. Таким лицам предоставлено право возведения жилых строений без права регистрации проживания. Следовательно, на такие строения специальные правила, установленные в главе XIII Закона об ипотеке, не могут распространяться.
Назначение здания, строения, помещения или их частей может быть изменено в соответствии с нормами и правилами гражданского и жилищного законодательства.
Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве был установлен в приложении 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ.
До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд являлись:
признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания (согласно подп. 2.2, 2.3 и 2.4 Положения об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.11.1985 N 529);
признание жилых помещений (домов) временно непригодными для проживания (до устранения причин, обусловливающих непригодность);
признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п. (см. п. 2 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ).
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 1997 г. N 304 перевод и передача жилых помещений в нежилой фонд в зданиях, подлежащих реконструкции, комплексному капитальному ремонту или сносу, осуществляются с предварительным согласованием с Комитетом по управлению имуществом Москвы и префектурами административных округов в соответствии с установленным порядком.
Значение отдельных понятий, используемых при определении назначения того или иного помещения и его оценки для целей совершения операций с ним, было разъяснено во Временной методике оценки жилых помещений (приложение к Приказу Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115). Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан. Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются. Нежилым строением с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения. Жилая квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Жилая комната - конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) - конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются (см. п. 2.10 - 2.14 Временной методики оценки жилых помещений).
С 1 марта 2005 г. (со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется в соответствии с правилами гл. 3 Жилищного кодекса РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (см. ст. 22 Жилищного кодекса РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Статьями главы XIII Федерального закона об ипотеке установлены специальные правила ипотеки жилых домов и квартир:
применения общих правил Федерального закона об ипотеке в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат (п. 4 комментируемой статьи);
заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (п. 5 ст. 74);
залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме (ст. 75);
ипотеки строящихся жилых домов (ст. 76);
ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита или целевого займа (ст. 77);
обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира (п. 1, 2 ст. 78);
сохранения права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение (п. 3 ст. 78).
Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в статьи 74, 77, 78 были внесены изменения и дополнения. При этом наиболее существенные изменения коснулись порядка и правил обращения взыскания на заложенные жилые дома или квартиры.
В связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся" Федерального закона об ипотеке. При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами главы XI Закона об ипотеке "Особенности ипотеки земельных участков".
2. Не допускается ипотека индивидуальных домов, многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной (т.е. входящих в состав государственного жилищного фонда) или муниципальной собственности (входящих в состав муниципального жилищного фонда).
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV "Специализированный жилищный фонд" Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) (см. ст. 19 Жилищного кодекса РФ).
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (см. ст. 20 Жилищного кодекса РФ).
3. Могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (т.е. к таким предметам ипотеки не применяются специальные правила, установленные ст. 74 - 78 гл. XIII Федерального закона об ипотеке):
гостиницы;
дома отдыха;
дачи;
садовые домики;
другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
В соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 были утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации.
Для целей Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации гостиницей признается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления гостиничных услуг. Потребителем гостиничных услуг является гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий и использующий гостиничные услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Исполнитель гостиничных услуг - организация независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги потребителям по возмездному договору (см. п. 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации).
Под домом отдыха обычно понимается оздоровительное учреждение с регламентированным режимом отдыха, предназначенное для практически здоровых людей.
Под дачей понимается жилое строение, возводимое на дачном земельном участке. Под садовым домиком понимается жилое строение без права регистрации проживания в нем, возводимое на садовом земельном участке.
4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются специальные правила об ипотеке жилого дома и квартиры, установленные ст. 74 - 78 гл. XIII Федерального закона об ипотеке.
5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (см. п. 1 ст. 21 ГК РФ).
В случае, когда Законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом (см. п. 2 ст. 21 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в п. 2 ст. 26 ГК РФ, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (см. п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя (см. п. 2 ст. 26 ГК РФ):
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные п. 2 ст. 28 ГК РФ.
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с п. 1 и 2 ст. 26 ГК РФ. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с ГК РФ (см. п. 3 ст. 26 ГК РФ).
При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с п. 2 ст. 21 или со ст. 27 ГК РФ (см. п. 4 ст. 26 ГК РФ).
Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (см. п. 1 ст. 27 ГК РФ).
Родители, усыновители и попечитель не несут ответственности по обязательствам эмансипированного несовершеннолетнего, в частности по обязательствам, возникшим вследствие причинения им вреда (см. п. 2 ст. 27 ГК РФ).
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ (см. п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (см. п. 2 ст. 28 ГК РФ).
Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними (см. п. 3 ст. 28 ГК РФ).
Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека (см. п. 1 ст. 29 ГК РФ).
От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (см. п. 2 ст. 29 ГК РФ).
Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека (см. п. 3 ст. 29 ГК РФ).
Гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред (см. п. 1 ст. 30 ГК РФ).
Если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, суд отменяет ограничение его дееспособности. На основании решения суда отменяется установленное над гражданином попечительство (см. п. 2 ст. 30 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов (см. ст. 31 ГК РФ).
Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (см. ст. 32 ГК РФ).
Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. Попечители оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют их от злоупотреблений со стороны третьих лиц (см. ст. 33 ГК РФ).
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Суд обязан в течение трех дней со времени вступления в законную силу решения о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности сообщить об этом органу опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина для установления над ним опеки или попечительства. Орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей (см. ст. 34 ГК РФ).
Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда указанным органам стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над гражданином. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства. Назначение опекуна или попечителя может быть обжаловано в суде заинтересованными лицами. Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане. Не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, лишенные родительских прав. Опекун или попечитель может быть назначен только с его согласия. При этом должны учитываться его нравственные и иные личные качества, способность к выполнению обязанностей опекуна или попечителя, отношения, существующие между ним и лицом, нуждающимся в опеке или попечительстве, а если это возможно - и желание подопечного. Опекунами и попечителями граждан, нуждающихся в опеке или попечительстве и находящихся или помещенных в соответствующие воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или другие аналогичные учреждения, являются эти учреждения (см. ст. 35 ГК РФ).
Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным или ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, отпали, опекун или попечитель обязан ходатайствовать перед судом о признании подопечного дееспособным и о снятии с него опеки или попечительства (см. ст. 36 ГК РФ).
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется законом.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (см. ст. 37 ГК РФ).
При необходимости постоянного управления недвижимым имуществом и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление.
При осуществлении управляющим правомочий по управлению имуществом подопечного на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
Доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства (см. ст. 38 ГК РФ).
Орган опеки и попечительства освобождает опекуна или попечителя от исполнения им своих обязанностей в случаях возвращения несовершеннолетнего его родителям или его усыновления. При помещении подопечного в соответствующее воспитательное, лечебное учреждение, учреждение социальной защиты населения или другое аналогичное учреждение орган опеки и попечительства освобождает ранее назначенного опекуна или попечителя от исполнения им своих обязанностей, если это не противоречит интересам подопечного (см. п. 1 ст. 39 ГК РФ).
При наличии уважительных причин (болезнь, изменение имущественного положения, отсутствие взаимопонимания с подопечным и т.п.) опекун или попечитель может быть освобожден от исполнения им своих обязанностей по его просьбе (см. п. 2 ст. 39 ГК РФ).
В случаях ненадлежащего выполнения опекуном или попечителем лежащих на нем обязанностей, в том числе при использовании им опеки или попечительства в корыстных целях или при оставлении подопечного без надзора и необходимой помощи, орган опеки и попечительства может отстранить опекуна или попечителя от исполнения этих обязанностей и принять необходимые меры для привлечения виновного гражданина к установленной законом ответственности (см. п. 3 ст. 39 ГК РФ).
Опека и попечительство над совершеннолетними гражданами прекращаются в случаях вынесения судом решения о признании подопечного дееспособным или отмены ограничений его дееспособности по заявлению опекуна, попечителя или органа опеки и попечительства (см. п. 1 ст. 40 ГК РФ).
По достижении малолетним подопечным четырнадцати лет опека над ним прекращается, а гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без дополнительного решения об этом (см. п. 2 ст. 40 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 40 ГК РФ попечительство над несовершеннолетним прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетним подопечным восемнадцати лет, а также при вступлении его в брак и в других случаях приобретения им полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК РФ).
В соответствии с письмом Министерства образования РФ "О защите жилищных прав несовершеннолетних" от 20 февраля 1995 г. N 09-М для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуется органам управления образованием запрашивать следующие документы:
а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;
г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);
д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;
е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.
Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов. В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (форма 15), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.
В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения. Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади (письмо Министерства образования РФ "О защите жилищных прав несовершеннолетних" от 20 февраля 1995 г. N 09-М).
6. Пункт 6 комментируемой статьи был исключен Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ. Таким образом, был упразднен запрет на заключение договоров ипотеки жилых домов и квартир, находящихся в собственности граждан, через представителя.
До вступления в силу Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договоры об ипотеке, предметами которых являлись жилые дома или квартиры, находившиеся в собственности граждан, не могли быть заключены через представителя собственника, за исключением случаев опеки и попечительства. Собственники жилых домов и квартир должны были лично заключать договор об ипотеке.