Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. 1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Комментарий к статье 6
1. Помимо права собственности ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.
Субъекты права оперативного управления - учреждения и казенные предприятия - лишены права закладывать недвижимое имущество, что значительно сужает их права.
2. В комментируемом пункте определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки. В частности, к ним относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.
Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в настоящее время такой перечень установлен в ст. 446 ГПК РФ. К имуществу, подлежащему приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.
Объекты, приватизация которых запрещена, также указываются в соответствующих программах приватизации. Так, к ним относятся атомные станции и предприятия по изготовлению государственных знаков, предприятия по производству специальных ядерных и радиоактивных материалов, ядерного оружия и т.д.
3. Примером имущества, на отчуждение которого требуется согласие другого лица, является недвижимое имущество, принадлежащее государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК). В качестве органа, дающего согласие или разрешение на отчуждение недвижимого имущества, можно назвать совет директоров и общее собрание акционерного общества, которые дают согласие на отчуждение принадлежащего акционерному обществу недвижимого имущества, стоимость которого соответственно составляет от 25 до 50 либо свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки (ст. 79 Закона об акционерных обществах).
Особым образом регулируются случаи, когда недвижимое имущество является государственной собственностью и при этом не было передано в хозяйственное ведение. В таких случаях оно может быть передано либо в оперативное управление казенным предприятиям или учреждениям, либо закрепляется за казной Российской Федерации или субъекта Федерации. Во всех этих случаях необходимо принятие соответствующего решения Правительством Российской Федерации или администрацией соответствующего субъекта Федерации как представителями собственников. При этом следует иметь в виду, что учреждения в соответствии со ст. 298 ГК (п. 2) могут получить разрешение на занятие предпринимательской деятельностью и за счет полученных доходов от этой деятельности могут приобретать имущество, в том числе недвижимое. Соответственно, при принятии решения об ипотеке недвижимого имущества, принадлежащего учреждениям на праве оперативного управления, необходимо выяснять происхождение имущества, поскольку недвижимое имущество, приобретенное учреждением за счет собственных доходов, не может быть предметом ипотеки на основании решения соответствующего государственного органа.
4. Предметом договора ипотеки могут быть не только недвижимые вещи, но и имущественные права на недвижимые вещи, в том числе и право аренды. Вместе с тем правило, содержащееся в п. 4 комментируемой статьи, является диспозитивным, и в договоре аренды или в федеральном законе может быть предусмотрено правило, по которому ипотека права аренды не допускается. В этом же пункте делается отсылка к п. 3 ст. 335 ГК, установившей, что залогодателем может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако во второй части этого пункта установлено, что залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. В комментируемом пункте содержится однозначно толкуемое правило о необходимости получения согласия собственника или субъекта права хозяйственного ведения на заключение договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, при заключении договора ипотеки, предметом которого является право аренды недвижимого имущества, необходимо получить согласие не только арендатора, но и арендодателя. По существу в комментируемом пункте воспроизводится правило, содержащееся в п. 2 ст. 615 ГК, о необходимости получения согласия арендодателя на любые сделки, которые могут повлечь отчуждение арендованного имущества.
5. Коммерческий конкурс на приватизацию государственного или муниципального имущества может предусматривать инвестиционные или социальные условия. Так, к числу социальных условий относятся создание дополнительных рабочих мест, мероприятия по охране окружающей среды и т.д. Инвестиционные условия могут предусматривать осуществление в отношении объекта приватизации мероприятия по его реконструкции, приобретению оборудования определенных типов, модернизации и расширению производства. Таким образом, закон особо подчеркивает то обстоятельство, что ипотека приватизированного предприятия как объекта недвижимости не освобождает лицо, которое приобрело предприятие в результате приватизации, от вышеуказанных обязанностей.
6. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые при отделении причинят вред предмету ипотеки (например, новое сантехническое оборудование в жилом помещении).