Статья 9. Содержание договора об ипотеке. 1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац исключен. - Федеральный закон от 09.11.2001 N 143-ФЗ.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
Комментарий к статье 9
1. В комментируемом пункте перечислены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан недействительным. Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п. 1 ст. 339 ГК. Единственное исключение составляет отсутствующее в комментируемом пункте условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Это обусловлено тем, что в соответствии с комментируемым Законом заложенное недвижимое имущество всегда находится у залогодателя.
2. Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается (например, стадион "Метеор"). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других подобных ему. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Как уже было отмечено выше в ст. 6 комментируемого Закона, это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию.
Как уже было отмечено, предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него. В этом случае Закон об ипотеке также требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место его нахождения и описание, достаточное для его идентификации.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет в настоящее время Федеральная регистрационная служба.
Абзац третий пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" исключен в связи с принятием Федерального закона от 09.11.2001 N 143-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 3. В комментируемом пункте подчеркивается, что по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Особым образом регулируется вопрос об оценке заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким федеральным законом является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию. Однако в комментируемом пункте говорится о том, что оценку предмета ипотеки могут осуществлять независимые профессиональные организации. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.
В комментируемом пункте особо подчеркивается, что в случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
4. Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, то законодатель требует, чтобы в договоре об ипотеке было указано и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Такое обязательство по основаниям возникновения может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство из причинения вреда). Если же речь идет о договорном обязательстве, то должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 говорит о том, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобного условия и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.
5. Гражданский кодекс (ст. 311) допускает исполнение обязательства (в том числе и обеспеченного ипотекой) по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства (например, поставка крупной партии товаров или строительство крупного объекта). В таких случаях в договорах об ипотеке также указаны сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и размеры этих платежей либо определены условия, позволяющие определить их размеры.
6. В комментируемом пункте говорится о том, что существенным условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной (подробнее см. комментарий к главе III), которой удостоверяются права залогодержателя.
Согласно дополнению, внесенному ФЗ от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ, указание о закладной должно содержаться в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Наличие последнего указания не целесообразно, поскольку при ипотеке в силу закона договор основанием возникновения обременения вообще не является.