Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества. 1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона.
3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.
Комментарий к статье 36
1. Под случайной гибелью или случайным повреждением заложенного по договору об ипотеке имущества понимается наступление указанных негативных последствий при отсутствии чьей-либо вины (действия непреодолимой силы) либо по вине третьих лиц. По существу в комментируемом пункте воспроизводятся положения ст. 211 ГК, установившей, что риск случайной гибели или повреждения несет по общему правилу собственник (в данном случае залогодатель).
2. В комментируемом пункте ничего не говорится о том, является ли утрата или повреждение заложенного имущества случайными (хотя это можно предположить). Главное, что залогодержатель несет за это ответственность. В этом случае утраченное или поврежденное имущество уже не может нести обеспечительной функции, и поэтому законодатель приходит к логичному выводу, что залогодержатель получает право на досрочное исполнение основного обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения.
3. Право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения залогодателя и залогодержателя. Из этого следует, что замена конкретного недвижимого имущества после фактически произошедшей его утраты или повреждения возможна только при наличии соответствующего письменного соглашения между сторонами и надлежащего исполнения этого соглашения залогодателем. Поскольку каждый объект недвижимого имущества уникален, то в данном случае речь идет о предоставлении равноценного или более высокого по стоимости имущества. Законодатель ничего не говорит, когда должно быть заключено такое соглашение - до того, как произошла утрата или повреждение заложенного имущества, или после. Очевидно, следует прийти к выводу, что возможны оба варианта. Так, например, условия о восстановлении или замене заложенного имущества могут содержаться в первоначальном договоре об ипотеке.
Глава VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ
ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ
ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ