Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Комментарий к статье 38
1. Действующее законодательство допускает замену залогодателя в договоре ипотеки по различным основаниям, упомянутым в комментируемом пункте. Под универсальным правопреемством понимается такой переход прав и обязанностей от правопредшественника к правопреемнику, когда правопреемник занимает место правопредшественника во всех правах и обязанностях, за исключением тех, в которых закон не допускает правопреемство вообще. В качестве примера универсального правопреемства в комментируемом пункте приводятся реорганизация (прекращение юридического лица при сохранении для функционирования в гражданском обороте его имущественной массы и переходе прав и обязанностей другому лицу) и наследование (переход прав и обязанностей от умершего к другим лицам). Общим правилом, характерным для залоговых правоотношений, является наличие права следования, которое заключается в том, что право следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.
В виде исключения из общего правила новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из обязанностей при наличии соответствующего соглашения с залогодержателем. Однако если не осуществлена его государственная регистрация и не были соблюдены правила о приложениях к закладной (ст. 15 Закона об ипотеке), то для последующих приобретателей закладной он не имеет юридической силы.
2. Заложенное имущество может перейти в собственность не одного, а нескольких лиц, которые все будут рассматриваться в качестве новых залогодателей. Если заложенное имущество может быть разделено в натуре (например, земельный участок был разделен на несколько более мелких) и продано нескольким лицам, то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно своей доле. Если же предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, то правопреемники становятся солидарными залогодателями. Это значит, что каждый из них несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Нельзя не обратить внимания на то, что указанное правило не соответствует общим положениям об общей собственности. Так, можно иметь право долевой собственности и на то имущество, которое не подлежит фактическому разделу. В этом случае доля определяется в виде арифметической дроби.
3. В данном случае законодатель подчеркивает, что залоговое обязательство сохраняет свою силу независимо от того, были ли нарушены правила, регламентирующие переход заложенного имущества от одного лица к другому (например, нарушена форма договора купли-продажи).