Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. 1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
(пп. 2.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:
1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 56 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Комментарий к статье 55
1. В п. 1 воспроизводится правило ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК. Следует иметь в виду, что нотариально заверенное соглашение залогодателя и залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество может быть заключено только после неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора.
В части 2 п. 1 особо регулируется условие действительности указанного договора в том случае, если речь идет о последующем договоре ипотеки. Таким условием является участие залогодержателя по предшествующему договору в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя. Термин "участие" означает, что залогодержатель по предшествующему договору является стороной указанного соглашения.
2. Во втором пункте перечислены случаи, когда обращение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается. Этот перечень носит исчерпывающий характер. С аналогичным перечнем, предусмотренным п. 3 ст. 349, он не совпадает. Так, в п. 3 ст. 349 указано, что основанием обращения взыскания на заложенное имущество является отсутствие залогодателя и невозможность установить место его нахождения. Аналогичного основания в комментируемом пункте нет. В то же время добавлен пункт, в соответствии с которым не допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в общей собственности, если не было получено в надлежащей форме согласие одного из сособственников на внесудебный порядок реализации. Кроме того, добавлен пункт, в соответствии с которым не допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Вопрос о том, является ли предметом ипотеки недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, решается на федеральном уровне или уровне соответствующей администрации путем наделения соответствующего объекта статусом памятника истории и культуры.
Следует отметить, что понятию памятника истории и культуры законодатель придает особый смысл, который заключается в том, что объекты, признаваемые памятниками истории и культуры, подчиняются особому правовому режиму и находятся под особой правовой охраной. Для того чтобы тот или иной объект получил особую правовую охрану, необходимо, чтобы он был признан таковым в установленном законом порядке. При этом следует иметь в виду, что каких-либо объективных признаков для признания их таковыми не существует. Каждый раз этот вопрос решается в индивидуальном порядке на основании заключения специалистов.
3. В п. 3 включены два возможных условия, которые стороны могут включить в соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного по договору об ипотеке имущества без обращения в суд. Один из возможных вариантов предполагает реализацию заложенной недвижимости с помощью публичных торгов. Второй вариант предполагает, что залогодержатель приобретет заложенную недвижимость для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
4. В комментируемом пункте указаны условия, отсутствие которых делает соглашение недействительным.
5. Как и любая другая сделка, внесудебное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права им нарушены.
Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,
НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ