Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
3. Утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
(п. 4 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
Комментарий к статье 64
1. Как и в законодательстве развитых стран, в которых ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российской залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения.
Во второй части комментируемого пункта предусмотрено, что если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящиеся на нем здания или сооружения, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Речь идет о вещном праве, на основании которого он владел этим зданием или сооружением (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д.). Кроме того, он приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом в данном случае будет пониматься прежде всего право прохода к этому зданию или сооружению, к этому участку.
2. Предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи право залогодателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке прямо вытекает из п. 1 комментируемой статьи, поскольку на указанные объекты право залога не распространяется.
4. В п. 4 комментируемой статьи говорится об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения. В нем содержится императивное правило, согласно которому ипотека таких земель возможна только с одновременной ипотекой прочно связанных с ними объектов недвижимости.