Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Комментарий к статье 77
1. В п. 1 комментируемой статьи говорится об ипотечном жилищном кредитовании, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 комментируемого Закона). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В целом к залогу жилья помимо Закона об ипотеке применяются нормы ГК и других правовых актов. Вместе с тем жилые помещения не могут рассматриваться как обычный объект гражданско-правовых сделок. В соответствии с Конституцией РФ Россия является социальным государством, поэтому право на жилище составляет основу правового положения граждан. В связи с этим к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан таким образом возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения.
Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет кредит физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Основными участниками ипотечного кредитного правоотношения являются:
заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья.
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим и юридическим лицам и продающиеся по их поручению.
Кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.
Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа (ст. 814 ГК). Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных законом по обеспечению возможности контроля, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Сама по себе цель, ради которой стороны вступают в отношения займа, лежит вне договора, но, будучи включенной в него как условие, она приобретает правовое значение и порождает для заемщика обязанности, во-первых, по целевому использованию суммы займа и, во-вторых, по предоставлению займодавцу возможности контролировать такое использование.
2. Залог жилых помещений, о котором говорится в п. 1 комментируемой статьи, является залогом в силу закона, но в п. 2 комментируемой статьи говорится о том, что к нему применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
3. Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав указанных в комментируемом пункте граждан.
К находящимся под опекой или попечительством членам семьи собственника жилого помещения относятся недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
Сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах таких лиц, а также несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией комментируемой статьи Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия. Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен быть мотивирован.
Решение органа опеки и попечительства, как и любое другое решение государственного органа, может быть оспорено в суде.