Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру. (в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Комментарий к статье 78
1. Согласно изменениям, внесенным в п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Похожая норма содержится и в комментируемом пункте. Это обусловлено тем, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества влечет переход права собственности от залогодателя к залогодержателю при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство тех или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
2. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что помимо судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество допускается также внесудебный. Однако при этом должны быть соблюдены правила, предусмотренные гл. IX комментируемого Закона.
3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о гарантиях прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, однако имеющих право пользования жилыми помещениями, в частности, по договору найма жилого помещения или аренды. При обращении взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации такие лица выселению не подлежат.
В комментируемом пункте содержится отсылка к ГК РФ и жилищному законодательству. Так, в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регулируется ст. 687 ГК.
Что касается расторжения договора социального найма, то он регулируется ст. 83 Жилищного кодекса РФ.
Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ