Статья 15. Гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Комментарий к статье 15

1. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Приобретение иностранным инвестором земельных участков, других природных ресурсов, зданий, сооружений и иного недвижимого имущества осуществляется на общих, предусмотренных Гражданским кодексом, основаниях. Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При покупке зданий и сооружений недвижимости иностранному инвестору передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка (ч. 5 ст. 35 Земельного кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
4. Однако при приобретении иностранными инвесторами в собственность земельных участков следует учитывать положения ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а также положения ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <*>: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
5. Приобретение иностранным инвестором земельного участка в собственность возможно только на возмездной основе. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату (часть 5 ст. 28 Земельного кодекса РФ).
6. Основанием приобретения иностранным инвестором земельного участка на праве аренды является победа на торгах (конкурсе, аукционе). Торги по продаже земельного участка, а так же передаче указанного имущества в аренду проводятся в порядке, предусмотренном статьями 447 - 449 ГК. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени (ч. 2 ст. 447 ГК).
7. Существуют две формы торгов - конкурс и аукцион. Аукцион можно назвать соревнованием цен, поскольку его выигрывает предложивший более высокую цену. Победитель же конкурса - лицо, предложившее лучшие условия.
Форму торгов определяет собственник реализуемого имущества или обладатель права. Торги могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвует только заранее определенный круг лиц.
По общему правилу извещение о проведении торгов делается не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке и условиях проведения.
8. Организатор открытых торгов вправе отказаться от проведения торгов, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. Для аукциона установлен срок отказа не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. Если указанные сроки были нарушены, организатор обязан компенсировать участникам реальный ущерб. Организатор закрытых торгов обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от срока отказа.
9. Участники торгов должны внести задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Задаток подлежит возврату, если торги не состоялись или лицо, которому возвращается задаток, участвовало в торгах, но не выиграло их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Победитель и организатор торгов подписывают в тот же день протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если победитель уклоняется от подписания протокола - он утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, при аналогичных действиях, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Предметом торгов может выступать только право на заключение договора. Такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться за судебной защитой, понуждением к заключению договора и возмещением убытков.
Если установленные законом правила проведения торгов были нарушены, торги могут быть признаны недействительными. Соответственно недействительными в такой ситуации становятся результаты торгов и договоры, заключенные с победителем.
10. Право на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, иностранный инвестор может получить, только победив на торгах (конкурсах, аукционах), проводимых на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка <*>.
--------------------------------
<*> Ч. 2 п. 2 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Распоряжение федеральными землями путем их предоставления осуществляет Правительство РФ. Если земли находятся в собственности субъекта РФ, то функцию предоставления земельного участка из состава этих земель осуществляет исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации. В случае, когда нужно осуществить эту процедуру в отношении земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, предоставление земель относится к компетенции органа местного самоуправления.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начального размера арендной платы.