...Мы с мужем приобрели в конце 2004 г. квартиру стоимостью 980 000 руб. в равных долях. Осенью 2005 г. я планирую продать другую принадлежащую мне на правах собственности жилую площадь и сразу купить еще одну квартиру. Планируемая сумма продажи квартиры - 2 200 000 руб., планируемая сумма покупки новой квартиры - 1 500 000 руб. Какие налоговые обязательства возникают у меня за период 2004 - 2005 гг.?

На основании ст. ст. 207, 208 НК РФ при продаже квартиры у физического лица возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц.
При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет.
Размер налогового вычета зависит от продолжительности нахождения квартиры в собственности налогоплательщика.
В том случае, если квартира находилась в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется на полную сумму, полученную налогоплательщиком от продажи квартиры.
А если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, сумма налогового вычета не может превышать 1 млн руб.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизацией жилых помещений признается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
И поскольку в ситуации, указанной в вопросе, планируемая к продаже квартира была приватизирована и, следовательно, перешла в собственность налогоплательщика в 2004 г., т.е. находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, размер налогового вычета при продаже данной квартиры не может превышать 1 млн руб.
Таким образом, при продаже в 2005 г. квартиры, приватизированной в 2004 г., за 2 200 000 руб. предоставляется налоговый вычет в размере 1 млн. руб., а с остальной суммы 1 200 000 руб. должен быть уплачен НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет также при приобретении квартиры в собственность.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо на приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов.
При этом общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб.
Указанный налоговый вычет предоставляется только один раз. Повторное предоставление данного налогового вычета не допускается.
Поэтому в данной ситуации рациональнее использовать этот вычет при приобретении квартиры большей стоимости.
То есть автору вопроса следует использовать право на вычет при приобретении квартиры стоимостью 1 500 000 руб. В то же время супруг также может использовать свое право на налоговый вычет в отношении своей доли в квартире, приобретенной в 2004 г.
Подписано в печать
24.08.2005
"Экономико-правовой бюллетень", 2005, N 9