Частное лицо сдает в аренду нежилое помещение. Какие хозяйственные расходы можно включить в налоговую базу при исчислении НДФЛ? Какие еще налоги нужно платить помимо НДФЛ?

Из текста вопроса следует, что физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.
Налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг) (п. 2 ст. 221 НК РФ). Это относится как к индивидуальным предпринимателям, так и к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей. Таким образом, физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму документально подтвержденных им хозяйственных расходов, связанных с договором аренды нежилого помещения.
Однако МНС России полагает, что хозяйственные расходы в виде коммунальных платежей не связаны с получением дохода, и обосновывает это так. Поскольку собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества согласно ст. 210 ГК РФ, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью собственника независимо от того, используется это помещение им самим или сдается в аренду (Письма МНС России от 30.01.2004 N ЧД-6-27/100@, от 06.07.2004 N 04-3-01/398).
По нашему мнению, позиция МНС России является ошибочной. Статьей 210 ГК РФ установлено общее правило, которое может быть изменено законом или договором.
В отношении арендуемого имущества это правило изменено законом - п. 2 ст. 616 ГК РФ:
"Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды".
Таким образом, собственник-арендодатель не всегда несет хозяйственные расходы в виде коммунальных платежей, а только в том случае, если это установлено законом или договором.
Следовательно, если по договору аренды установлено, что коммунальные платежи оплачивает арендодатель, то он вправе включать эти платежи в расходы, уменьшающие налоговую базу по НДФЛ.
Судебные органы также не согласны с позицией МНС России и считают включение в расходы хозяйственных расходов по коммунальным платежам правомерным при условии их документального подтверждения и в связи с деятельностью, направленной на получение дохода (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2004 N Ф04/871-205/А45-2004 и от 16.06.2004 N Ф04/3344-1081/А45-2004). В указанных постановлениях речь идет об индивидуальных предпринимателях.
Однако, на наш взгляд, высказанная судом позиция применима и к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей.
На основании вышеизложенного налогоплательщику, не готовому к спору с налоговыми органами, следует руководствоваться их позицией о том, что расходы на коммунальные платежи нельзя включать в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ. Если налогоплательщик с такой позицией не согласен, ему следует быть готовым к судебному спору.
Относительно обязанности по уплате других налогов отметим следующее.
Помимо НДФЛ физическое лицо как собственник нежилого помещения уплачивает налог на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц".
Исчисление налога производится налоговыми органами на основании данных об инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений по состоянию на 1 января каждого года.
Извещение об уплате налога направляется ими налогоплательщику до 1 августа.
Налогоплательщик уплачивает налог равными долями не позднее 15 сентября и не позднее 15 ноября (п. п. 1, 2, 8, 9 ст. 5 Закона N 2003-1).
Подписано в печать
24.08.2005
"Экономико-правовой бюллетень", 2005, N 9