В каком порядке определяется размер убытков, причиненных арендатору земельного участка, изъятого для муниципальных нужд?

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных п. 1 указанной статьи (пп. 1 п. 2 ст. 57 ЗК РФ).
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (п. 3 ст. 57 ЗК РФ).
Пунктом 5 ст. 57 ЗК РФ установлено, что порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ.
Согласно п. 3 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262, основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является, в частности, акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В силу абз. 2 п. 6 названных Правил при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Таким образом, убытки, причиненные арендатору земельного участка путем его изъятия для муниципальных нужд в соответствии с актом органа местного самоуправления, подлежат возмещению в полном объеме за счет средств местного бюджета соответствующего муниципального образования в порядке, установленном вышеназванными Правилами.
При определении размера указанных убытков учитываются убытки арендатора, связанные с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами, с учетом упущенной выгоды, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды (в случае его заключения на торгах).
Е.Н.Коломина
Федеральное агентство
кадастра объектов недвижимости
16.09.2005