ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 27.09.2005 N Ф08-4123/2005 Поскольку стороны не перезаключили договор аренды на новый срок в порядке договора, суд обоснованно удовлетворил требования арендодателя о выселении арендатора из занимаемых помещений.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 27 сентября 2005 года Дело N Ф08-4123/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара, представителя от ответчика - детско-юношеской общественной организации "Краснодарский городской муниципальный спортивный клуб "Олимпик-Веро", в отсутствие третьего лица - государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу детско-юношеской общественной организации "Краснодарский городской муниципальный спортивный клуб "Олимпик-Веро" на решение от 25.10.2004 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2005 по делу N А32-1760/2003-1/26-1/295-24/12, установил следующее.
Управление муниципальной собственности администрации г. Краснодара (правопредшественник истца, далее - департамент) обратилось с иском к детско-юношеской общественной организации "Краснодарский городской муниципальный спортивный клуб "Олимпик-Веро" (далее - клуб) о взыскании 373938 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате, 399086 рублей 46 копеек договорной пени, расторжении договора аренды от 01.07.98 N 316/1 и выселении ответчика из арендуемого помещения по ул. Северной, 279 в г. Краснодаре. Иск обоснован систематическим нарушением обязательства по внесению арендной платы со стороны ответчика.
Решением от 27.03.2003 суд расторг договор, обязал ответчика освободить арендуемое помещение и взыскал с него 373938 рублей 72 копейки задолженности по арендной плате. На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшил размер пеней до 39 тыс. рублей, в остальной части иска отказал. Решение мотивировано тем, что материалами дела подтверждается неоднократное нарушение ответчиком обязанности по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 59).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2003 N Ф08-2161/2003 решение от 17.03.2003 отменено, дело передано на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что безусловным основанием для отмены решения является рассмотрение дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Кроме того, удовлетворяя требования о расторжении договора, суд не принял во внимание, что договор прекратил действие, поэтому требование о его расторжении и взыскании пени заявлено необоснованно. При новом рассмотрении дела суду предложено учесть изложенное и при определении задолженности за фактическое пользование помещением проверить доводы ответчика об освобождении его от внесения арендной платы (т. 1, л.д. 90).
При новом рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент отказался от требований о расторжении договора аренды, просил взыскать с клуба 393510 рублей долга по арендной плате, 148738 рублей 22 копейки убытков, равных банковским процентам в размере учетной ставки, и выселить ответчика из арендуемого помещения общей площадью 45 кв. м, расположенного по ул. Северной, 279 в г. Краснодаре.
Решением от 18.11.2003 суд взыскал с клуба в пользу департамента 393510 рублей арендной платы, 148738 рублей 22 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами и обязал клуб в месячный срок освободить нежилое помещение общей площадью 45 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 279. Решение обосновано тем, что после прекращения договора клуб не возвратил арендованное помещение арендодателю, который вправе потребовать уплаты арендных платежей за период просрочки возврата имущества и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за нарушение сроков внесения платы за пользование помещением (т. 1, л.д. 146).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2004 N Ф08-351/2004 решение отменено, дело передано на новое рассмотрение (т. 2, л.д. 58).
Суд кассационной инстанции указал, что в материалах дела имеется две копии договора аренды, одна из которых содержит условие об освобождении клуба от внесения арендной платы, другая - противоречивую запись о ежемесячной арендной плате с отметкой арендатора об ознакомлении. Поскольку клуб оспаривает подлинность указанных записей, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования подлинного экземпляра договора аренды и разрешения вопроса о достоверности записей, имеющихся в одной из копий договора, их согласованности сторонами.
Суд также указал на необходимость выяснения вопроса о направленности воли сторон на вступление в предполагающие возмездность арендные или ссудные отношения после прекращения действия договора. Рассматривая требования истца о выселении ответчика, суд не принял во внимание договор от 01.09.2002, заключенный с ответчиком собственником спорного имущества - администрацией г. Краснодара, и договор от 01.04.2003, заключенный с муниципальным предприятием, подчиняющимся Управлению делами администрации г. Краснодара (т. 1, л.д. 71).
При новом рассмотрении дела определением от 18.06.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП КК "Крайтехинвентаризация" (т. 3, л.д. 140).
До принятия решения истец заявил ходатайство об изменении и уточнении исковых требований, в котором отказался от требований о расторжении договора аренды от 01.07.98 и взыскании арендной платы, пени и процентов, просил дополнить иск требованиями о взыскании с ответчика 393510 рублей 68 копеек платы за фактическое пользование помещениями и 148738 рублей 22 копеек убытков (всего 542248 рублей 90 копеек) и истребовать у ответчика нежилые помещения, расположенные в литере "А" по ул. Северной, 279, в г. Краснодаре, в том числе помещение N 107 (кабинет) площадью 37,8 кв. м и помещение N 104 (магазин) площадью 19,8 кв. м.
Определением от 28.09.2004 суд принял отказ департамента от требований о расторжении договора аренды от 01.07.98, взыскании арендной платы, пени и процентов, удовлетворил ходатайство в части уточнения требований о возврате помещения. В части дополнения иска требованиями о взыскании 393510 рублей 68 копеек платы за фактическое пользование помещениями и 148738 рублей 22 копеек убытков ходатайство отклонено (т. 4, л.д. 42).
Решением от 25.10.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.04.2005, суд присудил истребовать у клуба и возвратить департаменту нежилые помещения, расположенные в литере "А" по ул. Северной, 279, в г. Краснодаре, в том числе помещение N 107 (кабинет) площадью 37,8 кв. м и помещение N 104 (магазин) площадью 19,8 кв. м, путем выселения. В остальной части иска производство по делу прекращено (т. 4, л.д. 65, 126).
Судебные акты мотивированы тем, что на момент рассмотрения спора истек срок действия договора аренды от 01.07.98 и доказательств перезаключения договора на новый срок стороны не представили, поэтому ответчик подлежит выселению из занимаемых помещений.
В кассационной жалобе клуб просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на невыполнение судами первой и апелляционной инстанций указаний суда кассационной инстанции об исследовании подлинного экземпляра договора от 01.07.98. Заявитель считает, что если указанный договор является действующим договором безвозмездного пользования, то договор о предоставлении эксплуатационных услуг от 01.04.2003 N Э-32, заключенный между ответчиком и МП "Город-Сервис", является для клуба основанием для владения спорными помещениями.
Доводы истца о наличии у ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей необоснованны в силу неправомерного завышения площади занимаемых клубом помещений. Суд необоснованно не принял во внимание приказы департамента об изменении договора аренды от 01.06.98 N 164/1, которые свидетельствуют о продлении действия договора на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции неправомерно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.
В отзыве на жалобу ГУП КК "Крайтехинвентаризация" заявило ходатайство о рассмотрении жалобы без его участия. Поскольку отсутствие предприятия в судебном заседании не препятствует рассмотрению жалобы, суд кассационной инстанции считает, что ходатайство подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент отзыва на жалобу не представил.
В заседании суда кассационной инстанции представитель клуба повторил доводы, изложенные в жалобе. Представитель департамента пояснил, что считает судебные акты законными, обоснованными и сообщил, что в настоящее время рассматривается вопрос о предоставлении клубу другого помещения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей клуба и департамента, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и клуб (арендатор) заключили договор от 01.07.98 N 316/1, зарегистрированный арендодателем 11.09.98, о предоставлении в пользование арендатору нежилого помещения площадью 81,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 279, в том числе помещения в литере "А" NN 3, 26, 27, 64, 65, 104. В пунктах 6.1 - 6.2 договора срок его действия установлен с 01.07.98 по 23.02.99 и указано, что, если за месяц до окончания этого срока стороны не перезаключили договор на новый срок, договор считается прекращенным с момента истечения срока его действия (т. 2, л.д. 82-95). В пункте 1.1 договора указано об освобождении клуба от внесения арендной платы, что подтверждается письмом департамента от 28.05.99 N 1868.99 (т.2, л.д. 96).
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судебные инстанции исследовали истребованные у истца и ответчика подлинные экземпляры договоров и установили, что они не имеют расхождений, поэтому доводы заявителя о неисследованности экземпляров договора от 01.07.98 N 316/1 необоснованны. Довод о фальсификации копий договора не может быть принят, поскольку суд исследовал подлинные экземпляры договора.
По условиям договора помещения передавались во временное пользование без взимания арендной платы, поэтому судебные инстанции правильно квалифицировали данное соглашение как договор безвозмездного пользования (договор ссуды) по статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которому применяются нормы об аренде, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 Кодекса.
Суд установил, что по истечении срока действия договора стороны не перезаключили договор на новый срок. В письме от 14.12.2001 N 7055.49 департамент уведомил ответчика о том, что договор аренды на новый срок заключаться не будет, и потребовал освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 16).
Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку стороны не перезаключили договор аренды на новый срок в порядке пункта 6.2 договора, суд обоснованно удовлетворил требования департамента о выселении клуба из занимаемых помещений.
Суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя о том, что основанием для занятия помещений и продления договора от 01.07.98 N 316/1 является договор от 01.04.2003 N Э-32 о предоставлении эксплуатационных услуг, заключенный клубом с муниципальным предприятием "Город-Сервис" (т. 1, л.д. 121). В соответствии с пунктом 6.1 договора от 01.04.2003 N Э-32 срок его действия истек 01.04.2004. Данный договор регулирует вопросы содержания и эксплуатации здания, его заключение обусловлено фактическим пользованием со стороны ответчика спорными помещениями, что не свидетельствует о согласии арендодателя на продление арендных отношений.
Доводы заявителя о возмещении расходов, связанных с реконструкцией помещений здания, суд кассационной инстанции не принимает, поскольку данный довод судебными инстанциями исследован и отклонен в связи с тем, что пункт 2.2.10 договора предусматривает безвозмездную передачу арендодателю всех произведенных перестроек и улучшений, составляющих принадлежность арендуемого имущества.
При указанных обстоятельствах решение и постановление апелляционной инстанции соответствуют нормам материального и процессуального права и основания для их отмены у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 25.10.2004 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2005 по делу N А32-1760/2003-1/26-1/295-24/12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2004 по делу N А32-1760/2003-1/26-1/295-24/12.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.