ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 18.10.2005 N Ф08-4616/2005 При отсутствии уведомления об отказе от договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 18 октября 2005 года Дело N Ф08-4616/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие в судебном заседании истца - комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты и ответчика - государственного унитарного предприятия "Фарммедтех", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты на решение от 09.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 02.08.2005 Арбитражного суда Республики Калмыкия по делу N А22-329/2005/4-39, установил следующее.
Отдел по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты (переименован в комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты, далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ГУП "Фарммедтех" (далее - предприятие) о взыскании 660379 рублей 73 копеек задолженности по договору аренды от 31.10.2003 и 632621 рубля 28 копеек пеней с 10.07.2003 по 25.03.2005, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 516 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, 1-й микрорайон, д. 17.
Решением от 09.06.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.08.2005, с ответчика в пользу истца взыскано 660379 рублей 73 копейки основного долга и 30 тыс. рублей неустойки. В удовлетворении иска о выселении отказано. Судебные инстанции исходили из того, что задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела. Неустойка уменьшена в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ в иске о выселении мотивирован тем, что истец не предоставил доказательства расторжения договора аренды.
В кассационной жалобе комитет просит изменить решение и постановление, требования истца о выселении предприятия и взыскании 632621 рубля 28 копеек неустойки удовлетворить. Заявитель указывает, что в письмах от 24.05.2004 и 19.11.2004 известил предприятие о расторжении договора аренды, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уменьшая размер пени, суд не указал, в чем выражена явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит судебные акты оставить без изменения и указывает, что не получало от комитета предложения расторгнуть договор в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд правильно установил, что пени в размере 632621 рубля 28 копеек при задолженности в 660379 рублей 73 копейки явно несоразмерны, кроме того, истец не доказал наступления для него отрицательных последствий, вызванных просрочкой.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты следует изменить в части размера взыскиваемых пеней.
Как видно из материалов дела, 31.10.2003 истец (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договор аренды N А 03228, в соответствии с которым предприятию во временное пользование передано нежилое помещение площадью 516 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, 1-й микрорайон, д. 17. Срок аренды установлен с 01.07.2003 по 01.06.2004.
Согласно пунктам 3.1, 3.3 и 4.1 договора размер годовой арендной платы составляет 452654 рубля 70 копеек. Предприятие обязано перечислять арендную плату авансом ежемесячно до 10 числа расчетного месяца. За каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки.
Несвоевременное внесение предприятием арендных платежей и отказ освободить занимаемое помещение послужили основанием для предъявления иска.
Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия договора от 31.10.2003, поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суды обоснованно отклонили ссылку истца на отказ от возобновления договора, выраженный в письме от 24.05.2004, так как в материалах дела отсутствуют доказательства вручения письма ответчику.
В письме от 19.11.2004 комитет предложил предприятию в срок до 01.12.2004 погасить задолженность, расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, также может быть расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Оценив письмо от 19.11.2004 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу, что оно является уведомлением о необходимости погасить задолженность, в противном случае договор аренды будет расторгнут. Письмо не содержит волеизъявления арендодателя на отказ от договора в соответствии с требованиями статьи 610 Кодекса. При отсутствии уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит. При таких обстоятельствах довод комитета о том, что суды неправильно оценили письмо от 19.11.2004, подлежит отклонению.
Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В информационном письме от 14.07.97 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Суд, уменьшив неустойку до 30 тыс. рублей, не учел ее компенсационного характера. Отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате аренды, являются проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассационная инстанция считает возможным взыскать неустойку с учетом ставки банковского процента, действующей на день предъявления иска и вынесения решения (13% годовых). Размер неустойки составляет 88130 рублей.
Решение и постановление в части взыскания пеней следует изменить, увеличив их до 88130 рублей.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 09.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 02.08.2005 Арбитражного суда Республики Калмыкия по делу N А22-329/2005/4-39 в части взыскания пени изменить, увеличив размер пени до 88130 рублей.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.