ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 06.10.2005 N Ф08-4243/2005 Ввиду того что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, у покупателя не возникло право на передачу этого имущества в аренду. Суд не дал оценку и тому обстоятельству, что договор аренды по этой причине является незаключенным.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 6 октября 2005 года Дело N Ф08-4243/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании представителя от истца - Ладожского сельского потребительского общества, в отсутствие ответчика - Хорошиловой Т.В., третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Ладожский рынок", уведомленных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Ладожского сельского потребительского общества на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2005 по делу N А32-6811/2005-9/155, установил следующее.
Ладожское сельское потребительское общество (далее - потребительское общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Хорошиловой Т.В. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением (магазином N 62) литера А, расположенным по адресу: ст. Ладожская, ул. Театральная. Иск основан на том, что потребительское общество является собственником магазина, в то время как Хорошилова Т.В. занимает этот магазин без каких-либо правовых оснований.
Решением от 16.06.2005 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку из материалов дела видно, что ответчик пользуется имуществом на основании договора аренды, заключенным им с Прошуниным Д.Д. Кроме того, между потребительским обществом и Прошуниным Д.Д. существует спор о праве.
В кассационной жалобе потребительское общество просит решение от 16.06.2005 отменить, исковые требования удовлетворить. Жалоба обоснована следующим:
потребительское общество является собственником магазина N 62, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 04.11.2004 (серия 23-АБ N 705007);
Хорошилова Т.В. пользуется помещением магазина N 62 без каких-либо правовых оснований;
договор купли-продажи здания магазина N 79 от 04.07.2001, заключенный ТЗП "Кубань" и Прошуниным Д.Д., является ничтожной сделкой ввиду отсутствия его государственной регистрации, поэтому и договор аренды магазина, заключенный ООО "Ладожский рынок" и Хорошиловой Т.В., является ничтожным;
суд нарушил предусмотренный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации пятидневный срок изготовления решения.
Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании этого решения 04.11.2004 потребительскому обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости (серия 23-АБ N 705007) - помещения магазина N 62 (литера А), расположенного по адресу: ст. Ладожская, ул. Театральная.
Считая, что Хорошилова Т.В. занимает этот магазин без каких-либо правовых оснований, потребительское общество обратилось в суд с данным иском.
Отказывая в иске, суд сослался на наличие спора о праве между истцом и третьим лицом, а также ввиду использования ответчиком спорного помещения в соответствии с договором аренды.
Однако выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и им дана неверная оценка.
Из материалов дела видно, что 04.07.2001 между ТЗП "Кубань" (продавец) и Прошуниным Д.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрел одноэтажное здание магазина N 79 (общей площадью 163,7 кв. м), расположенное по адресу: ст. Ладожская, ул. Театральная.
ООО "Ладожский рынок" в лице директора Прошунина Д.Д. и Хорошилова Т.В. 05.05.2001 заключили договор аренды торгового места на территории рынка. На этот договор Хорошилова Т.В. ссылается в обоснование своих прав на использование помещения магазина N 62.
Между тем за потребительским обществом зарегистрировано право собственности на магазин N 62. Учитывая, что зарегистрированное право потребительского общества никем не оспорено, необоснованна ссылка суда первой инстанции на то, что Прошунин Д.Д. также является собственником этого магазина (на основании договора купли-продажи от 04.07.2001).
Не подтвержден материалами дела и вывод суда о том, что магазин, право собственности на который зарегистрировано за потребительским обществом, и магазин, приобретенный Прошуниным Д.Д., является одним и тем же магазином. В договоре от 04.07.2001 предметом купли-продажи указано помещение иной площади и с другим номером, чем в свидетельстве о регистрации права собственности на магазин истца.
Ввиду того что договор купли-продажи от 04.07.2001, заключенный Прошуниным Д.Д. и ТЗП "Кубань", не прошел государственную регистрацию, у покупателя не возникло право на передачу этого имущества в аренду (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Суд не дал оценку и тому обстоятельству, что договор аренды по этой причине является недействительной сделкой.
Кроме того, сам договор аренды, заключенный Прошуниным Д.Д. и Хорошиловой Т.В. 05.05.2001 без указания на срок его действия (то есть бессрочный), подлежал государственной регистрации, отсутствие которой в силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности.
Предметом договора аренды 05.05.2001 является торговое место, а не помещение магазина N 62.
Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора и подлежат оценке судом при новом рассмотрении дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2005 по делу N А32-6811/2005-9/155 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.