ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 05.10.2005 N Ф08-4610/2005 Истец злоупотребил правом, с одной стороны, утверждая о нарушении ответчиком срока очередного платежа по договору продажи недвижимости с рассрочкой платежа, а с другой - поддерживая по иному делу иск третьего лица о признании договора недействительным.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 5 октября 2005 года Дело N Ф08-4610/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от истца - открытого акционерного общества "Такси", представителей от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Евразия", в отсутствие другого ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Такси" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.07.2005 по делу N А20-11245/2004, установил следующее.
ОАО "Такси" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО "Корпорация "Евразия" (далее - корпорация) о расторжении договора купли-продажи от 10.07.2003; признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности корпорации на нежилые помещения общей площадью 1947 кв. м, расположенные по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 167; выселении ответчика из указанных помещений (уточненные требования).
Решением от 06.05.2005 суд расторг договор от 10.07.2003 и выселил ответчика из нежилых помещений, расположенных в здании по ул. Первомайской (ул. Ахохова), 167, в г. Нальчике, возвратив здание истцу, в остальной части в иске отказал. Суд исходил из того, что на день рассмотрения спора корпорация не уплатила 35% от общей суммы договора, нарушив срок очередного платежа. Допустив просрочку договорных платежей более чем на полгода, ответчик существенно нарушил договор. Суд признал необоснованными доводы ответчика о просрочке кредитора в связи с судебным разбирательством по делу N А20-4376/2004 по иску Х.Х. Тлостанова к обществу о признании недействительной спорной сделки и несвоевременным оформлением прав на земельный участок под спорным зданием. Отказывая в части иска о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика, суд первой инстанции указал, что неуказание обременения в виде ипотеки не может служить основанием для признания недействительной записи о переходе права.
Постановлением апелляционной инстанции от 15.07.2005 решение от 06.05.2005 отменено в части расторжения договора купли-продажи от 10.07.2003 и выселения ответчика из нежилых помещений с возвратом здания обществу, в иске отказано.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец на момент рассмотрения спора не лишен возможности получения того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи. Ответчик не отказывается от оплаты приобретенного здания, им приняты меры к исполнению договорных обязательств - получена банковская гарантия от 03.03.2005, заключен кредитный договор от 21.10.2003. Истец, не дождавшись наступления срока очередного платежа, необоснованно потребовал расторжения договора. Кроме того, в судебном споре по другому делу истец поддерживал требования о признании спорного договора недействительным. Суд пришел к выводу о том, что действия истца по возврату существенно улучшенного ответчиком имущества свидетельствуют о его недобросовестности и злоупотреблении правом, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в защите права.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление и оставить в силе решение.
По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на нормах материального права. Заявитель указывает на наличие оснований для расторжения спорного договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 489 названного Кодекса, в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств. Ответчик нарушил условия договора, в результате чего истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Ссылаясь на наличие возможности произвести оплату по договору, ответчик представил банковскую гарантию от 03.03.2005, тогда как срок платежа по договору наступил 02.10.2004. На момент рассмотрения спора в суде ответчик договорные обязательства по внесению очередного платежа не исполнил. Заявитель считает ошибочными выводы суда о недобросовестности истца и злоупотреблении им правом.
В отзыве корпорация отклонила доводы жалобы и просила оставить апелляционное постановление без изменения, как законное и обоснованное.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 10.07.2003 общество (продавец) и корпорация (покупатель) заключили договор, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю нежилое помещение общей площадью 1947 кв. м, полезной площадью 1558,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Первомайская, 167, и передать в пользование земельный участок, прилегающий к зданию, на условиях, установленных договором. Согласованная сторонами цена договора - 9150 тыс. рублей. Договором предусмотрена обязанность продавца зарегистрировать договор купли-продажи в установленном порядке (пункт 2.2.1). Согласно пункту 3.1 покупатель обязался производить оплату в следующем порядке: 30% от общей суммы договора в течение 2 месяцев после государственной регистрации договора, по 35% - в течение 14 и 26 месяцев после государственной регистрации договора (пункт 3.1).
Согласно акту приема-передачи от 10.07.2003 продавец передал покупателю здание общей площадью 1947 кв. м, полезной площадью 1558,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Первомайская, 167.
22 октября 2003 года корпорация перечислила обществу 2750 тыс. рублей.
На основании договора и акта приема-передачи за покупателем зарегистрирован переход права собственности на здание общей площадью 1558,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2003 (т. 1, л.д. 46).
В связи с нарушением корпорацией условий договора купли-продажи об оплате проданного имущества общество обратилось к корпорации с предложением расторгнуть договор, которое получено ответчиком 24.11.2004, а затем предъявило иск в суд.
Суд правильно установил, что между сторонами заключен договор продажи недвижимости на условиях оплаты в рассрочку. Ссылка истца на нарушение ответчиком срока первого платежа как основание расторжения договора необоснованна. ОАО "Такси" приняло платеж, не заявило в связи с его просрочкой о расторжении договора, а напротив, потребовало от покупателя неустойку за просрочку платежа.
Согласно условиям договора срок второго платежа наступал не ранее октября 2004 года. Платеж в указанный срок покупателем не осуществлен.
Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (пункт 2 статьи 489 Кодекса), договор считается расторгнутым.
Вместе с тем в марте 2004 года акционер ОАО "Такси" Тлостанов Х.Х. предъявил в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к ОАО "Такси" с привлечением корпорации в качестве третьего лица о признании недействительным спорного договора продажи недвижимости (т. 2, л.д. 18). В отзыве на иск от 18.08.2004 ОАО "Такси" признало исковые требования акционера и просило признать договор недействительным (т. 2, л.д. 19).
Таким образом, до наступления срока второго платежа по договору покупатель узнал, что действительность договора оспаривается в суде и продавец просит признать его недействительным.
В таких условиях корпорация, не совершая очередной платеж, действовала разумно и осмотрительно, не нарушая баланса имущественных интересов сторон, а ОАО "Такси", предъявив иск о расторжении договора в связи с задержкой данного платежа, напротив, злоупотребляло своим правом, поскольку по другому делу заявляло суду и корпорации, что договор является недействительным (то есть обязательства по нему, в том числе в части очередного платежа, отсутствуют).
Стороны пояснили суду кассационной инстанции, что иск о расторжении договора подан в день вынесения судом решения об отказе акционеру ОАО "Такси" Тлостанову Х.Х. в иске о признании недействительным спорного договора продажи недвижимости.
При изложенных обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции об отказе в защите права ОАО "Такси" (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) являются законными и обоснованными. Оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.07.2005 по делу N А20-11245/2004 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.