ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 07.12.2005, 30.11.2005 N КГ-А40/10782-05 Суд правомерно удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к истцу, признании недействительным договора купли-продажи спорного помещения, заключенного между ответчиками, т.к. истец представил доказательства того, что он полностью исполнил свои обязательства по договору купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, заключенному с первым ответчиком до заключения спорного договора.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
7 декабря 2005 г. - изготовлено Дело N КГ-А40/10782-05
резолютивная часть объявлена
30 ноября 2005 г.

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Тихоновой В.К., судей Волкова С.В., Соловьева С.В., при участии в заседании от истца: М. - дов. от 31.10.2005; от 1 ответчика: К. - дов. от 05.09.2005; от 2 ответчика: Д. - дов. от 14.10.2005; от третьего лица: неявка, рассмотрев 30 ноября 2005 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Супер Линкс", ООО "Недвижимость XXI век" - ответчиков - на решение от 1 июля 2005 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Терно С.Б., на постановление от 8 сентября 2005 года N 09АП-8890/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Солоповой А.А., Ядренцевой М.Д., Крыловой А.Н., по делу N А40-22246/05-53-179 по иску ООО "Экспо Трейд" о государственной регистрации перехода права собственности, признании недействительным договора к ООО "Супер Линкс", ООО "Недвижимость XXI век", 3-е лицо: ГУ ФРС по г. Москве,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Экспо Трейд" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Супер Линкс", Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Недвижимость XXI век" (с учетом уточнения предмета иска) о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Экспо Трейд" на помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 17, общей площадью 804,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 264097, признании недействительным договора N 01/УНН от 04.03.2005 купли-продажи объекта недвижимости - помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 17, общей площадью 804,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 264097, заключенного между ООО "Супер Линкс" и ООО "Недвижимость XXI век", и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что истец полностью исполнил свои обязательства по договору купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, заключенному с ООО "Супер Линкс", однако ООО "Супер Линкс" после заключения договора с истцом, заключило аналогичный договор с ООО "Недвижимость XXI век", уклоняется от государственной регистрации права истца на спорный объект недвижимости и принятия исполнения.
В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора в деле участвует Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - ГУ ФРС по г. Москве).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 1 июля 2005 года по делу N А40-22246/05-53-179 исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Экспо Трейд" на помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 17, общей площадью 804,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 264097, и признании недействительным договора N 01/УНН от 04.03.2005 купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, расположенного по названному адресу, заключенного между ООО "Супер Линкс" и ООО "Недвижимость XXI век", удовлетворены. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в иске отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 8 сентября 2005 года N 09АП-8890/05-ГК оставил решение без изменения.
При этом арбитражные суды исходили из того, что истец доказал обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.
На указанные судебные акты ООО "Супер Линкс" и ООО "Недвижимость XXI век" подали кассационные жалобы, в которых ООО "Супер Линкс" просит суд об их отмене и принятии нового судебного акта об отказе в иске, ссылаясь на то, что при вынесении решения и постановления арбитражными судами нарушены нормы материального и нормы процессуального права, арбитражные суды не дали надлежащей оценки доводам ООО "Супер Линкс" о существенных нарушениях истцом обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 27.12.2004, заключенному между ООО "Супер Линкс" и ООО "Экспо Трейд".
В кассационной жалобе ООО "Недвижимость XXI век" считает, что при вынесении судебных актов арбитражные суды неполно исследовали обстоятельства дела и неправильно применили нормы права, подлежащие применению, в связи с чем просит суд отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в иске.
ООО "Недвижимость XXI век" также представило отзыв на кассационную жалобу ООО "Супер Линкс", в котором согласилось с доводами, приведенными в ней, и указало на то, что выводы арбитражных судов о том, что передача недвижимого имущества от ООО "Супер Линкс" к ООО "Экспо Трейд" по договору купли-продажи недвижимости от 27.12.2004, заключенному между сторонами, была оформлена актом приема-передачи от 27.12.2004 в соответствии с требованиями законодательства, и то, что ООО "Экспо Трейд" приняло и оплатило указанное имущество, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.
ООО "Экспо Трейд" в отзыве на кассационную жалобу ООО "Супер Линкс" ссылается на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и просит суд оставить их без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Недвижимость XXI век" ООО "Экспо Трейд" возражает против ее удовлетворения и полагает доводы, изложенные в ней, не соответствующими закону и обстоятельствам дела. По мнению истца, при вынесении судебных актов арбитражные суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела и имеющиеся в нем доказательства, а также применили нормы права, подлежащие применению.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Экспо Трейд", ООО "Супер Линкс" и ООО "Недвижимость XXI век" поддержали свои позиции, изложенные соответственно в кассационных жалобах и отзывах на них.
От ГУ ФРС по г. Москве 24.11.2005 поступило ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб ответчиков в отсутствие его представителя.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов в решениях фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, судебная коллегия считает, что решение и постановление отмене не подлежат по следующим основаниям.
Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 27.12.2004 между ООО "Экспо Трейд" и ООО "Супер Линкс" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 17, общей площадью 804,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 264097.
Пунктами 4.3, 4.4 указанного договора стороны определили порядок расчета, который осуществлялся путем открытия аккредитива и получения ООО "Супер Линкс" денежных средств после представления в банк нотариально заверенной копии свидетельства о регистрации права собственности ООО "Экспо Трейд", либо нотариально заверенной копии выписки из ЕГРП, а также копии акта о передаче продавцом покупателю объекта недвижимости, подписанного уполномоченными представителями покупателя и продавца.
Во исполнение своих обязательств по договору 31.12.2004 ООО "Экспо Трейд" был полностью оплачен аккредитив на сумму 17759168 руб., что подтверждается заявлением на открытие аккредитива от 31.12.04, а также выписками по счету ООО "Экспо Трейд".
Таким образом, истец исполнил свои обязательства по оплате цены, определенной пунктом 4.1 вышеуказанного договора.
По акту приема-передачи недвижимости в форме приложения к договору купли-продажи от 27.12.2004 ООО "Супер Линкс" передало истцу помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 17, общей площадью 804,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 264097.
Факт передачи ООО "Экспо Трейд" указанного помещения подтвержден представителем ООО "Супер Линкс" в судебном заседании.
05.03.2005 представителями ООО "Супер Линкс" и ООО "Экспо Трейд" были переданы в ГУ ФРС по г. Москве документы для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору от 27.12.2004.
Однако письмом N 002/2005-686 от 21.03.2005 ГУ ФРС по г. Москве приостановило регистрацию перехода права собственности к ООО "Экспо Трейд" на недвижимость в связи с наличием второго заявления о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости ООО "Недвижимость XXI век", а письмом N 1202N 686 от 29.03.05 ГУ ФРС по г. Москве приостановило государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Экспо Трейд" на указанный объект недвижимого имущества на основании заявления ООО "Супер Линкс" о возврате документов.
31.03.2005, в связи с закрытием по истечении срока аккредитива, КБ "Химэксимбанк" возвратил истцу сумму аккредитива.
ООО "Экспо Трейд" по платежному поручению N 4 от 13.04.2005 внесло 17759168 руб. в депозит нотариуса г. Москвы Ж.
Статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
В связи с тем, что ООО "Супер Линкс" уклоняется от регистрации перехода права собственности, а по условиям договора купли-продажи от 27.12.2004 оплата должна была производиться после государственной регистрации перехода права собственности, истец правомерно внес денежные средства в полном объеме в депозит нотариуса.
Арбитражным судом установлено, что у ООО "Супер Линкс" не было правовых оснований для отказа от исполнения договора купли-продажи от 27.12.2004 или его расторжения. В соответствии со статьями 450, 452, 454, пунктом 4 статьи 486, статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.4 договора купли-продажи от 27.12.04 арбитражным судом признаны необоснованными возражения ответчиков о том, что названный договор купли-продажи является расторгнутым, поскольку согласия истца на расторжение договора либо расторжение названного договора в судебном порядке ответчики не представили.
Установив данные обстоятельства, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Супер Линкс", не расторгнув с истцом в установленном законом порядке договор купли-продажи помещения от 27.12.2004, заключило второй договор купли-продажи этого помещения с ООО "Недвижимость XXI век" N 01/УНН от 04.03.2005, что противоречит требованиям пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем на основании статьи 168 Кодекса второй договор является ничтожным.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем.
При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца в указанной части.
При повторном рассмотрении дела арбитражный апелляционный суд, исследовав доводы ООО "Супер Линкс" о нарушении истцом договорных обязательств и расторжении заключенного договора, отклонил их, подтвердив правомерность удовлетворения арбитражным судом исковых требований в указанной части.
Доводы кассационных жалоб изучены арбитражным судом кассационной инстанции, но они отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, опровергаются материалами дела и сводятся к переоценке доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
По мнению суда кассационной инстанции, при вынесении судебных актов арбитражные суды установили фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для его разрешения, дали надлежащую оценку представленным в деле доказательствам и применили закон, подлежащий применению, приведенные в кассационных жалобах нарушения норм материального и норм процессуального права судами не допущены, в связи с чем оснований для отмены решения и постановления не имеется, кассационные жалобы отклоняются.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 июля 2005 года по делу N А40-22246/05-53-179 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2005 года N 09АП-8890/05-ГК оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.