ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 27.09.2005 N А55-1395/05-46 Дело по иску о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, принадлежащим истцу на праве собственности, передано на новое рассмотрение в связи с неправильным применением арбитражным судом норм материального права.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 27 сентября 2005 года Дело N А55-1395/05-46

(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Спика" (далее - ООО "Спика") обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области о понуждении Комитета по управлению имуществом города Самары заключить договор купли-продажи земельных участков общей площадью 4140 кв. м (кадастровый номер 63:01:0115004:0002 и 63:01:01150004:0003), расположенных по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Верхнекарьерная, дом 6.
Исковое требование мотивировано тем, что Общество является собственником недвижимых объектов, однако Комитет уклоняется от направления проекта по заключению договора о выкупе земельных участков.
Решением суда первой инстанции от 07.04.2005 иск удовлетворен, суд обязал Комитет заключить договор в редакции землепользователя.
Постановлением апелляционной инстанции от 16.06.2005 решение отменено, в иске отказано.
Отменяя решение, судебная инстанция сделала выводы о том, что в силу ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора допускается только после принятия решения органа местного самоуправления о предоставлении участка, однако Постановление Главой города Самары о предоставлении земельного участка ООО "Спика" не принималось.
В кассационной жалобе ООО "Спика", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается Постановление апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение всех обстоятельств дела.
В отзыве на жалобу Комитет указывает на то, что Общество избрало способ защиты, не соответствующий характеру нарушенных прав. Кроме этого, земельный участок находится в пределах территории общего пользования.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителей стороны, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа читает, что оспариваемое Постановление подлежит отмене.
ООО "Спика" является собственником нежилых зданий общей площадью 1375,5 кв. м (литеры В, Г, Д, Е) и нежилых помещений общей площадью 101,7 кв. м, которые расположены по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, 130 километр, ул. Верхнекарьерная,6, что подтверждается свидетельством о праве собственности.
В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обратилось к Комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельные участки, на которых расположены принадлежащие ему объекты недвижимости. Однако Комитет не подготовил и не направил Обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи, а 31.03.2005 сообщил об отказе в приватизации земельного участка, ссылаясь на отсутствие решения органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность Общества.
В результате чего Общество направило Комитету свой проект договора купли-продажи земельного участка, однако ответа Комитета не получало.
Принимая Постановление, суд апелляционной инстанции не проверил следующие существенные для дела обстоятельства. Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости. При этом договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не является препятствием для выкупа земельного участка.
Анализ положений п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предполагает, что орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления о выкупе земельного участка принимает решение о предоставлении участка в собственность бесплатно на праве постоянного пользования либо готовый проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю.
Таким образом, в тех случаях, когда землепользователем реализуется исключительное право на приватизацию земельного участка по п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6 названной нормы также предусматривает самостоятельную форму решения вопроса по предоставлению участка - изготовить и направить проект договора землепользователю, обратившемуся с заявлением о приватизации.
Следовательно, в данном конкретном случае выводы апелляционной инстанции об обязательности решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка несостоятельны и основаны на неправильном толковании п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ООО "Спика" в здании гаража является собственником 101,7 кв. м (комнаты 12, 13), однако земельный участок, расположенный под этим зданием и необходимый для его использования, также включен в проект договора и заявление о выкупе 4140,1 кв. м земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право приобретения данного земельного участка в общедолевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако право на приватизацию спорного участка под зданием гаража судом не оценивалось.
Границы и размеры участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка с учетом красных линий границ, смежных земельных участков, естественных границ земельных участков.
ООО "Спика", определяя размеры земельного участка, исходило из площадей, ранее используемых по договорам аренды ЗАО ПМК "Сельхозводстрой".
Следовательно, выводы суда о занимаемых строениями площадях, не могут являться критерием для определения размера участка, который вправе выкупить землепользователь.
Таким образом, судебное Постановление нельзя признать обоснованным.
При новом рассмотрении арбитражному суду необходимо учесть и официальные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 (п. 4) по вопросам, связанным с применением земельного законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛА:
Постановление апелляционной инстанции от 16.06.2005 Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-1395/05-46 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.