ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 27.09.2005 N А12-545/05-С14 В удовлетворении искового требования о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и применении последствий его недействительности отказано правомерно, т.к. договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а несоблюдение требований о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения влечет признание его незаключенным, а не недействительным.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 27 сентября 2005 года Дело N А12-545/05-С14

(извлечение)
Первый заместитель прокурора Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда (далее - первый ответчик), Муниципальному учреждению "ЖКХ Тракторозаводского района г. Волгограда" (далее - второй ответчик), Индивидуальному предпринимателю Знаменьщикову Михаилу Николаевичу, г. Волгоград, (далее - третий ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Государственного учреждения "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Тракторозаводском районе г. Волгограда", о признании недействительным договора на аренду нежилого помещения N 1/1316-03 от 13.08.2003 и применении последствий недействительности сделки путем возврата нежилого помещения Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда.
Решением от 30.03.2005 арбитражный суд признал договор N 1/1316-03 на аренду нежилого помещения, заключенный 13.08.2003 между Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда, Муниципальным учреждением "ЖКХ Тракторозаводского района г. Волгограда" и Индивидуальным предпринимателем Знаменьщиковым М.Н. недействительным; применил последствия недействительности сделки: обязал Индивидуального предпринимателя Знаменьщикова М.Н. возвратить Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда нежилое помещение площадью 122,9 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома N 2 по ул. Жолудева в г. Волгограде.
Постановлением апелляционной инстанции от 26.05 - 02.06.2005 произведено процессуальное правопреемство Государственного учреждения "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Тракторозаводском районе г. Волгограда" на Федеральное государственное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Волгоградской области"; решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как не соответствующие нормам права и обстоятельствам дела и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Представители сторон, участвующих в деле, не явились, надлежащим образом извещены.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит основания для отмены принятых по делу судебных актов.
Как следует из материалов дела, 13.08.2003 между Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда (арендодатель), МУ "ЖКХ Тракторозаводского района г. Волгограда" (балансодержатель) и Индивидуальным предпринимателем Знаменьщиковым М.Н. (арендатор) был подписан договор N 1/1316-03 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда.
Согласно условиям договора на основании решения комиссии - протокол N 15 от 13.08.2003 - арендодатель при участии балансодержателя сдает целевым назначением, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение - цоколь 122,9 кв. м, расположенное по адресу: ул. Жолудева,2, для использования под общественный туалет. Срок действия сторонами определен с 13.08.2003 по 12.08.2008.
По акту приема-передачи от 13.08.2003 арендодатель при участии балансодержателя передал арендатору нежилое помещение площадью 122,90 кв. м во временное пользование для общественного туалета.
Первый заместитель прокурора Волгоградской области обратился в суд в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с указанными требованиями, ссылаясь на то, что сделка не соответствует требованиям ч. 1 ст. 11 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1.36 строительных норм и правил СНиП 02.08.01-89 "Жилые здания", п. 4.2 "ж" Положения о порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества", принятого Постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 15.12.2000 N 21/297, а также п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием государственной регистрации в установленном порядке.
Арбитражный суд первой инстанции исковые требования первого заместителя прокурора Волгоградской области удовлетворил в полном объеме исходя из того, что размещение общественных туалетов в жилых домах недопустимо, противоречит требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительных норм и правил, оспариваемый договор является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.
Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения в связи с тем, что на момент заключения оспариваемого договора, то есть 13.08.2003, действующим законодательством было запрещено размещение общественного туалета в жилом здании.
Арбитражный суд кассационной инстанции находит, что судебными инстанциями фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, однако неправильно применены нормы материального права.
Так, арбитражный суд пришел к выводам о том, что оспариваемый договор аренды является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию и не соблюдение требования о государственной регистрации сделки согласно п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность.
Кроме того, арбитражный суд установил, что данный договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, вследствие чего ничтожен в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд кассационной инстанции считает, что данные выводы сделаны арбитражным судом при неправильном применении и толковании норм права.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влечет признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку из материалов дела видно, что договор аренды помещения N 1/1316-03 от 13.08.2003 не зарегистрирован в установленном законом порядке, арбитражный суд правомерно признал его незаключенным.
Однако к незаключенному договору не могут быть применены правила о существующих сделках, в связи с чем у арбитражного суда отсутствуют основания для его проверки на предмет действительности.
Удовлетворение арбитражным судом требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки (в данном случае незаключенного договора) в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации основано на неправильном применении норм материального права.
Для возврата полученного по незаключенной сделке предусмотрен иной правовой механизм, предусмотренный гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а по делу подлежит принятию новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска первого заместителя прокурора Волгоградской области к ответчикам о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобожден.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 30.03.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 26.05 - 02.06.2005 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-545/05-С14 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.