ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 06.02.2006 N А56-3638/2005 При рассмотрении дела о признании недействительными торгов по продаже объектов недвижимости суд пришел к неправильному выводу о том, что при принудительной продаже имущества, закрепленного за государственным унитарным предприятием, проведение оценки необязательно, так как это противоречит положениям ГК РФ и ФЗ Об исполнительном производстве.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2006 года Дело N А56-3638/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Казанцевой Р.В. и Кирейковой Г.Г., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Крутицкого Н.А. (доверенность от 26.12.2005 N 10005-42), от Российского фонда федерального имущества Кудрявцевой М.В. (доверенность от 29.12.2005), от открытого акционерного общества "Стенли Проперти Корпорейшн" Пилехиной Е.В. (доверенность от 01.02.2006), от общества с ограниченной ответственностью "ТриГ" Гайворонской А.В. (доверенность от 02.02.2005), от Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Овчинникова В.О. (доверенность от 13.12.2005 N 15-14-1077/05), от Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Кормильченко А.В. (доверенность от 19.12.2005 N 80), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Шмониной О.В. (доверенность от 10.01.2006 N 48), рассмотрев 06.02.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 15.07.2005 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2005 (судьи Желтянников В.И., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-3638/2005,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ), открытому акционерному обществу "Стенли Проперти Корпорейшн" (далее - ОАО "Стенли Проперти Корпорейшн"), обществу с ограниченной ответственностью "ТриГ" (далее - ООО "ТриГ"), обществу с ограниченной ответственностью "Элите" (далее - ООО "Элите") о признании недействительными торгов от 14.05.2004, проведенных по поручению РФФИ ОАО "Стенли Проперти Корпорейшн". На торгах было продано 15 объектов недвижимого имущества, принадлежащих Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Издательство "Петербургский писатель" (далее - ГУП "Издательство "Петербургский писатель"), расположенных по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск, ул. Грибоедова, 110, кадастровые номера 47-00-4/2003-17, 47-00-4/2003-18, 47-00-4/2003-19, 47-00-4/2003-20, 47-00-4/2003-22, 47-00-4/2003-23, 47-00-4/2003-24, 47-00-4/2003-25, 47-00-4/2003-26, 47-00-4/2003-27, 47-00-4/2003-28, 47-00-4/2003-29, 47-00-4/2003-30, 47-00-4/2003-31, 47-00-4/2003-32. Кроме того, заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи по результатам торгов от 15.05.2004, заключенного с ООО "ТриГ" и о признании права собственности Санкт-Петербурга на вышеназванные объекты недвижимого имущества. По договору купли-продажи от 25.06.2004 N 2 спорные объекты проданы ООО "Элите", переход права собственности зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование заявленных требований КУГИ сослался на нарушение при проведении торгов правил об очередности обращения взыскания на имущество должника (статья 59 Федерального закона "Об исполнительном производстве"), недостоверность оценки имущества, а в процессе рассмотрения дела дополнил основания ссылкой на отсутствие уведомления Межрегионального территориального органа в Северо-Западном федеральном округе Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству о реализации имущества третьей очереди.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ГУП "Издательство "Петербургский писатель", Комитет по печати и взаимодействию со средствами массовой информации, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России N 10 по Санкт-Петербургу, Налоговая инспекция Федеральной налоговой службы России по Санкт-Петербургу.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2005 в удовлетворении исковых требований отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции сослался на то, что приведенные истцом доводы могут являться основанием для оспаривания действий судебного пристава-исполнителя по обращению взыскания на имущество должника или признания оценки недостоверной, но не влияют на правильность определения победителя торгов. Одновременно судом исследованы обстоятельства, приведенные КУГИ в обоснование заявленных требований, и указано, что судебный пристав-исполнитель не выявил наличие у должника имущества более близких очередей и поэтому обратил взыскание на имущество третьей очереди; в соответствии с требованиями статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" привлек независимого оценщика и принял составленный последним отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости от 19.03.2004 N 130041-703/н; направил уведомление соответствующему органу о реализации имущества третьей очереди. Суд указал, что вопрос достоверности рыночной стоимости объекта может исследоваться лишь в рамках отдельного дела об оспаривании оценки, а не в данном деле.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2005 решение суда первой инстанции изменено путем исключения из его мотивировочной части вывода о необходимости заявления самостоятельного иска о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки. В остальной части названное решение оставлено без изменений, а апелляционная жалоба КУГИ - без удовлетворения. Апелляционным судом повторно исследованы обстоятельства, которым дана правовая оценка, а также дополнительно приведенные аргументы относительно недействительности договора подряда от 01.07.2003 N ПД-10/03, заключенного между ГУП "Издательство "Петербургский писатель" и ООО "ТриГ". Судом отмечено отсутствие правовых оснований для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора. Право государственной собственности Санкт-Петербурга на проданные на торгах объекты, по мнению апелляционной инстанции, не может быть признано также и потому, что соответствующее право на них ООО "Элите" основано на неоспоренном и не признанном недействительным договоре купли-продажи.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и исковые требования удовлетворить. По мнению истца, торги проведены с нарушением правил, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об исполнительном производстве", Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Эти нарушения выражаются в том, что оценка объектов недвижимости произведена без оценки преимущественного права приобретения земельного участка, принадлежащего собственнику расположенных на земельном участке объектов недвижимости в силу статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации. КУГИ не согласен с выводом апелляционного суда о неприменении статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" к продаже в процессе исполнительного производства имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, а также с выводом об отсутствии правового значения судебного акта о признании недействительным договора подряда на выполнение ремонтных работ (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2005 по делу N А56-45592/2004).
ОАО "Стэнли Проперти Корпорэйшн", ООО "ТриГ" и ООО "Элите" представили отзывы на кассационную жалобу, в которых опровергают доводы, приведенные в кассационной жалобе, и просят в ее удовлетворении отказать.
В судебном заседании представители КУГИ и Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО "ТриГ", РФФИ, ОАО "Стенли Проперти Корпорейшн" и Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу против удовлетворения жалобы возражали. Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области своего мнения по кассационной жалобе не высказал. Остальные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, а также обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, отзывах на нее и в выступлениях в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц, кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу решения суда и постановления апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, в процессе исполнительного производства, возбужденного на основании выданного Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области исполнительного листа о взыскании с ГУП Издательство "Петербургский писатель" 5546123 руб. 40 коп., обращено взыскание на принадлежащее должнику недвижимое имущество - 15 объектов, расположенных по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск, ул. Грибоедова, 110. Названные объекты проданы на торгах, проведенных ОАО "Стенли Проперти Корпорейшн" как представителем РФФИ. По результатам торгов с их победителем ООО "ТриГ" заключен договор купли-продажи, который явился основанием для регистрации перехода права собственности на покупателя. По договору купли-продажи от 25.06.2004 N 2 спорные объекты проданы ООО "Элите", право собственности которого зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оспаривая проведенные торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи, КУГИ как собственник имущества сослался на нарушение при аресте имущества отдельных положений закона со стороны судебного пристава-исполнителя. Вместе с тем, как правильно указал суд, торги могут быть признаны недействительными лишь при нарушении установленных законом правил их проведения (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). Действия судебного пристава-исполнителя по аресту и обращению взыскания на имущество должника по исполнительному производству, возбужденному на основании выданного арбитражным судом исполнительного листа, в силу статьи 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат обжалованию в рамках самостоятельного процесса, рассматриваемого в порядке административного судопроизводства. Несмотря на то, что КУГИ действий судебного пристава-исполнителя по обращению взыскания на имущество ГУП "Издательство "Петербургский писатель" в установленном законом порядке не оспорил, а приведенные истцом доводы, по мнению суда, не имеют правового значения, поскольку указанные им обстоятельства не могут рассматриваться как нарушающие правила проведения торгов, арбитражный суд исследовал соблюдение порядка обращения взыскания на имущество должника. Кассационная инстанция находит выводы суда в части оценки законности процедуры обращения взыскания на имущество ГУП "Издательство "Петербургский писатель" соответствующими Федеральному закону "Об исполнительном производстве".
В кассационной жалобе и в объяснениях КУГИ ссылается на недостоверную оценку проданных на торгах объектов, поскольку была оценена лишь стоимость земельного участка, непосредственно занятого объектами недвижимости, без учета стоимости всего земельного участка, ранее предоставленного больнице им. Свердлова (решение Исполнительного комитета Всеволожского городского Совета депутатов трудящихся от 21.09.1965 N 605). Поскольку продавалось находящееся в государственной собственности недвижимое имущество, оно подлежало обязательной оценке в силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в то время как апелляционный суд неправильно указал на ее неприменение.
Оценивая вышеприведенные доводы, кассационная инстанция отмечает их частичную обоснованность.
Апелляционная инстанция неправильно истолковала статью 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указав на ее неприменение при принудительной продаже имущества, закрепленного за государственным унитарным предприятием. По смыслу названной статьи, а также с учетом ее взаимосвязи с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, при реализации недвижимого имущества, принадлежащего государственному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, проведение оценки обязательно. Такая оценка является обязательной и в силу статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" применительно к продаже недвижимого имущества любого должника. Однако обязательность проведения оценки объектов может иметь различную цель. Оценка принадлежащих должнику объектов в процессе исполнительного производства производится для определения начальной продажной цены, которая указывается судебным приставом-исполнителем в заявке организатору торгов. Обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, при продаже такого имущества в порядке обращения на него взыскания в процессе исполнительного производства для сторон сделки законом не установлена.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), а не обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, то непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной (пункт 3 Информационного письма от 30.05.2005 N 92).
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в данном случае оценка арестованных судебным приставом-исполнителем объектов недвижимости проводилась. К материалам дела приобщен отчет об оценке спорных объектов, составленный имеющими соответствующую лицензию экспертами-оценщиками от 19.03.2004. Из содержания отчета следует, что при оценке использовались "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519. Согласно отчету стоимость спорных объектов в целях их принудительной реализации в рамках исполнительного производства определена в 4285904,22 руб. По такой цене арестованные объекты были переданы на торги, что соответствует требованиям статей 52 и 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Победителем торгов признан их участник - ООО "ТриГ", предложивший наибольшую цену - 4328764 руб. Такая же цена указана и в договоре купли-продажи от 25.06.2004 N 2.
Таким образом, неправильное применение статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не привело к принятию неправильного решения.
Не соглашаясь с определенной в отчете об оценке стоимостью объектов, КУГИ указывает на то, что отчет об оценке содержит оценку лишь земельного участка, занятого постройками (2260 кв.м), в то время как фактически комплекс проданных объектов недвижимости занимает площадь 150000 кв.м. Данные доводы оценивались судом апелляционной инстанции, который обоснованно с ними не согласился. Апелляционный суд не принял в качестве доказательства, опровергающего проведенную оценку, представленное истцом маркетинговое исследование, сославшись на то, что истец вправе был просить суд о назначении экспертизы, но об этом не попросил.
Доказательств того, что должник имел оформленное право землепользования на участок 150000 кв.м, что дало бы основания оценщику включить его оценку в отчет, в материалы дела не представлено. Такие обстоятельства судом первой и апелляционной инстанций не установлены и в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут устанавливаться кассационной инстанцией. Представленные в заседание кассационной инстанции документы - решение Исполнительного комитета Всеволожского городского Совета депутатов трудящихся от 21.09.1965 N 605 и распоряжение КУГИ от 11.02.2003 N 427-р выводов суда не опровергают, поскольку и эти документы не подтверждают прав землепользования ГУП "Издательство Петербургский писатель" на участок указанного истцом размера.
Апелляционный суд правильно указал, что признание договора подряда недействительным правового значения для оспаривания торгов не имеет.
Кроме того, признание недействительными торгов и заключенного по их результатам договора не может восстановить право государственной собственности на проданные объекты, поскольку их собственником на основании договора купли-продажи от 25.06.2004 N 2 является ООО "Элите". Названный договор купли-продажи не оспорен и недействительным не признан. Исходя из правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 N 6-П и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.02.1998 N 8 (пункт 25) имущество не может быть истребовано у лица, приобретшего его у неправомочного отчуждателя без исследования добросовестности приобретателя. Добросовестность участника гражданского оборота, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от этого, в силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается. Добросовестность ООО "Элите" в процессе рассмотрения дела никем не оспорена и доказательств обратного не представлялось.
При таком положении кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2005 по делу N А56-3638/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
ШПАЧЕВА Т.В.
Судьи
КАЗАНЦЕВА Р.В.
КИРЕЙКОВА Г.Г.