ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 30.01.2006 N А43-2647/2004-23-80 Регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию права собственности для правовой экспертизы документов и законности сделки. В государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок отказано правомерно, т.к. участок находится в водоохранной зоне реки и не подлежит отчуждению.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 30 января 2006 года Дело N А43-2647/2004-23-80

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Шишкиной Е.Н., судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В., при участии представителей от заявителя: Калмыкова Д.В. (доверенность от 10.01.2006 N 27), от заинтересованного лица: Максимовой В.В. (доверенность от 11.05.2005 N 01/1766-МГ), от третьих лиц - Российского фонда федерального имущества: Ивановой И.В. (доверенность от 12.01.2006 N 01-65-398), Департамента государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области: Морозовой Е.В. (доверенность от 10.01.2006 N 07-08), от администрации Нижнего Новгорода: Евсиковой Е.Н. (доверенность от 10.01.2006 N 01-01/Д), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Новикова Николая Андреевича на решение от 04.08.2005 и постановление апелляционной инстанции от 21.10.2005 по делу N А43-2647/2004-23-80 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Беляковой В.Ф., Ланда Р.М., Прохоровой Л.В., Игнатьевой О.В., по заявлению индивидуального предпринимателя Новикова Николая Андреевича к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок и об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок, третьи лица - Департамент государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, Приволжское межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, Верхне-Волжское бассейновое водное управление и администрация Нижнего Новгорода, и
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Новиков Николай Андреевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными решений Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области (ныне - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, далее - УФРС) от 29.12.2003 N 191/2003-261 о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок, от 29.12.2003 N 191/2003-262 о приостановлении государственной регистрации ограничения по земельному участку, от 29.01.2004 N 191/2003-261 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и от 29.01.2004 N 191/2003-262 об отказе в государственной регистрации ограничения по земельному участку.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Нижегородской области (далее - МИО НО), Приволжское межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - Фонд), Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, Верхне-Волжское бассейновое водное управление и администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация).
Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемые решения не соответствуют статьям 7 (пункту 1), 27, 83 (пункту 1) Земельного кодекса Российской Федерации, статье 129 (пункту 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, так как Новиков Н.А. представил все необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок площадью 3036 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:03 00 21:0006, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Совнаркомовская, 2, приобретенный по договору купли-продажи от 04.12.2003 N 263/2003, заключенному с Фондом, а также для регистрации обременения на этот участок в связи с установлением особого режима использования земли - водоохранной зоны реки Оки. Из-за неправомерных решений УФРС заявитель не может осуществлять правомочия собственника в отношении приобретенного земельного участка и вынужден нести убытки, оплачивая его аренду.
Решением от 04.08.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2005, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд сделал вывод о том, что УФРС в рамках предоставленных ему полномочий в соответствии со статьями 13, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостанавливало государственную регистрацию для правовой экспертизы документов и законности сделки, и правомерно отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок и обременения, поскольку этот участок не подлежит отчуждению в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", так как находится в водоохранной зоне реки Оки и часть его относится к землям общего пользования.
Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель Новиков Н.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.
По мнению заявителя, нормы, ограничивающие оборот (в том числе приватизацию) земельных участков в составе земель водоохранных зон, в Земельном кодексе Российской Федерации и в Водном кодексе Российской Федерации отсутствуют. Суд неправильно истолковал положения пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" о землях водоохранного и санитарно-защитного назначения, необоснованно отождествив понятие "земли водоохранного и санитарно-защитного назначения" с понятием "водоохранная зона водного объекта". При оценке законности решения МИО НО от 22.09.2003 N 115 и договора от 04.12.2003 N 263/2003 суд вышел за пределы заявленных требований. Выводы суда о расположении части приватизированного Новиковым Н.А. земельного участка на землях общего пользования не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Кроме того, пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежал применению, как противоречащий статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой могут быть беспрепятственно приватизированы не только застроенные земельные участки. Государственной Думой Российской Федерации рассмотрен проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 102 Земельного кодекса Российской Федерации и в статью 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", которым предлагалось разрешить приватизацию земельных участков земель поселений, находящихся в пределах водоохранных зон водных объектов.
От Департамента государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее Департамент) поступило ходатайство о замене МИО НО его правопреемником - Департаментом - в связи с реорганизацией МИО НО в соответствии с Указом губернатора Нижегородской области от 02.09.2005 N 44 "О формировании системы органов исполнительной власти Нижегородской области".
На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации окружной суд заменил МИО НО Департаментом.
В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе.
В отзывах на кассационную жалобу и устно в заседании суда Департамент и Фонд согласились с ее доводами.
УФРС и Администрация в отзывах на кассационную жалобу и в судебном заседании указали на правомерность решения и постановления апелляционной инстанции и просили оставить их в силе.
Законность судебных актов Арбитражного суда Нижегородской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов, предприниматель Новиков А.Н. является собственником нежилого отдельно стоящего здания - лабораторного корпуса (литер Б) - общей площадью 120,1 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Совнаркомовская, 2, приобретенного у закрытого акционерного общества "Нижегородский техно-коммерческий центр "Автохолдинг" по договору купли-продажи от 08.09.1997. Распоряжением Администрации от 27.09.2000 N 2869-р земельный участок площадью 3036 квадратных метров, расположенный по упомянутому адресу, занимаемый складским корпусом с хоздвором, в границах, определенных чертежом Управления архитектуры и градостроительства Администрации N 620-ЗУ, предоставлен Новикову А.Н. в аренду на три года. Подписанный Администрацией и Новиковым А.Н. договор от 30.03.2001 N 0436/03 аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому являлся незаключенным в силу статей 433 (пункта 3), 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании решения МИО НО от 22.09.2003 N 115 Фонд (продавец) и Новиков А.Н. (покупатель) подписали договор купли-продажи от 04.12.2003 N 263/2003, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок из земель поселений площадью 3036 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:03 00 21:0006, находящийся по адресу: Нижний Новгород, Канавинский район, улица Совнаркомовская, 2, для использования под складской корпус с хоздвором в границах, указанных в кадастровой карте. В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке имеется объект недвижимости - нежилое отдельно стоящее здание (лабораторный корпус - литер Б) общей площадью 120,1 квадратного метра, а в пункте 3.1 договора установлено ограничение в использовании земельного участка - особый режим использования водоохранной зоны реки Оки (постановление Законодательного собрания Нижегородской области от 21.10.1997 N 225-м).
В ответ на обращение Новикова А.Н. с заявлениями от 22.12.2003 о государственной регистрации права собственности на земельный участок и обременения (особого режима использования земли) УФРС письмами от 29.12.2003 N 191/2003-261 и 191/2003-262 сообщила о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а затем письмами от 29.01.2004 N 191/2003-261 и 191/2003-262 отказало в государственной регистрации со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 названного Федерального закона. Регистрирующий орган мотивировал отказ тем, что земельные участки в составе земель водоохранного назначения не подлежат отчуждению в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно статье 13, пункту 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
В подпунктах 2, 3 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены принципы приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, приоритета охраны жизни и здоровья человека.
В пункте 1 статьи 36 названного Кодекса предусмотрено исключительное право собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, на приватизацию этих участков в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
По правилам статьи 52 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.
В силу пункта 2 и подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в пределах особо охраняемых природных территорий, не предоставляются в частную собственность.
К землям особо охраняемых территорий, указанным в статье 94 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся земли природоохранного назначения, в том числе земли водоохранных зон рек и водоемов (подпункт 1 пункта 1 статьи 97 Кодекса).
Исходя из названных норм права земельные участки в составе водоохранных зон рек и водоемов, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность.
Запрет на приватизацию земельных участков в составе земель водоохранного назначения собственниками расположенных на этих участках объектов недвижимости установлен и в пункте 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Представленными в регистрирующий орган документами (в том числе выпиской из государственного земельного кадастра от 22.07.2003 N 18-2/03-4723) подтверждено, что объектом приватизации является земельный участок, расположенный в водоохранной зоне реки Оки.
Кроме того, в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель общего пользования, а также предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Согласно генеральному плану развития Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы Нижнего Новгорода от 23.06.1999 N 32, часть земельного участка с кадастровым номером 52:18:03 00 21:0006 расположена над проектируемой трассой метрополитена и на землях общего пользования. Таким образом, этот земельный участок не мог быть приватизирован также и потому, что расположен на землях общего пользования и на территории, предусмотренной для использования в интересах жителей города, то есть в общественных интересах.
С учетом изложенного решение МИО НО от 22.09.2003 N 115 и сделка купли-продажи от 04.12.2003 N 263/2003 не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
УФРС установило несоответствие содержания представленных на регистрацию документов пункту 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и в рамках предоставленных ему полномочий правомерно отказало в государственной регистрации права собственности и обременения.
Доказательства нарушения каких-либо прав и законных интересов заявителя оспариваемыми решениями регистрирующего органа в материалах дела отсутствуют. В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Данная норма права корреспондирует пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, по договору купли-продажи от 08.09.1997 к Новикову Н.А. перешло право пользования частью земельного участка, которая занята зданием лабораторного корпуса (литер Б) и необходима для его использования. Материалами дела подтверждено, что предприниматель Новиков Н.А. фактически пользуется земельным участком площадью 3036 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:03 00 21:0006 без правоудостоверяющего документа.
С учетом изложенного у Арбитражного суда Нижегородской области не было правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Аргумент Новикова Н.А. о том, что суд не должен был применять положения пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", так как они вступают в противоречия с положениями статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется, как основанный на неправильном толковании заявителем данной нормы права. В пункте 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность допускается в случае установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков. В пункте 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" содержится запрет на приватизацию земельных участков в составе земель водоохранного назначения. Судом при рассмотрении дела применено буквальное толкование этой нормы права, а потому довод заявителя о неправильном ее истолковании не может быть принят во внимание.
Ссылка Новикова Н.А. на проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 102 Земельного кодекса Российской Федерации и в статью 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" несостоятельна, поскольку как суд, так и УФРС оценивают сделку на соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент ее совершения.
При рассмотрении дела об оспаривании отказа УФРС в государственной регистрации права суд должен дать оценку законности представленных на государственную регистрацию документов, так как УФРС проводит их правовую экспертизу, в связи с чем при оценке решения МИО НО от 22.09.2003 N 115 и договора купли-продажи от 04.12.2003 N 263/2003 суд не вышел за пределы заявленных требований.
Остальные возражения заявителя проверены окружным судом и отклонены, как несостоятельные в силу изложенного.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 04.08.2005 и постановление апелляционной инстанции от 21.10.2005 по делу N А43-2647/2004-23-80 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Новикова Николая Андреевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
ШИШКИНА Е.Н.
Судьи
АПРЯТКИНА Г.С.
БАБАЕВ С.В.