ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 31.01.2006 N А11-5831/2004-К1-1/177 Объект недвижимости не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 31 января 2006 года Дело N А11-5831/2004-К1-1/177

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Шишкиной Е.Н., судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В., при участии представителей от ответчика: Розова К.В. (доверенность от 10.01.2006 N 01), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - государственного специализированного учреждения Владимирской области "Фонд государственного имущества Владимирской области" на решение от 28.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 30.11.2005 по делу N А11-5831/2004-К1-1/177 Арбитражного суда Владимирской области, принятые судьями Большаковой О.А., Евсеевой Л.Н., Аксеновой Г.А., Митрофановой Л.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Транш" к государственному специализированному учреждению Владимирской области "Фонд государственного имущества Владимирской области" о признании недействительными торгов, сделок и о применении последствий недействительности сделки, третьи лица - Управление Федеральной службы судебных приставов по Владимирской области и открытое акционерное общество "Научно-исследовательский конструкторско-технологический институт тракторно-комбайновых двигателей" и
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Транш" (далее - ООО "Транш") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к государственному специализированному учреждению Владимирской области "Фонд государственного имущества Владимирской области" (далее - Фонд) о признании недействительными проведенных 20.04.2004 в форме аукциона торгов по продаже 4-этажного здания бытового корпуса N 2 площадью 2825,5 квадратного метра, расположенного по адресу: город Владимир, улица Лакина, дом 1а, договоров от 22.04.2004 N 60-АИ/н купли-продажи недвижимого имущества и от 13.04.2004 N 52 о задатке, а также о применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу внесенных в качестве задатка денежных средств в сумме 125000 рублей.
Заявленные требования основаны на статьях 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение статей 130, 131, 164, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 58, 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" на торгах продано арестованное судебным приставом-исполнителем недвижимое имущество федерального государственного унитарного предприятия "Научно-исследовательский конструкторско-технологический институт тракторно-комбайновых двигателей" (далее - ФГУП "НИКТИД") без государственной регистрации права хозяйственного ведения на объект недвижимости и характеризующих его документов.
Определением суда от 09.11.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области (ныне - Управление Федеральной службы судебных приставов по Владимирской области).
Решением от 17.12.2004 оспариваемые торги признаны недействительными и с ответчика в пользу истца взыскана сумма уплаченного задатка.
Апелляционная инстанция постановлением от 16.02.2005 отменила решение от 17.12.2004 в части признания торгов недействительными и отказала в иске в этой части. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 25.04.2005, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отменил решение от 17.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 16.02.2005 и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Владимирской области в связи с тем, что суд рассмотрел спор о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества (здания бытового корпуса) без привлечения к участию в деле титульного владельца этого имущества - ФГУП "НИКТИД".
При новом рассмотрении дела определением суда от 20.06.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП "НИКТИД" (ныне - ОАО "НИКТИД").
------------------------------------------------------------------

Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет дату 21.07.1997, а не 21.01.1997.
------------------------------------------------------------------
Решением от 28.09.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.11.2005, суд, руководствуясь статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив, что закрепленный на праве хозяйственного ведения за ФГУП "НИКТИД" объект недвижимости продан на торгах в нарушение статей 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и статьи 6 (пункта 2) Федерального закона от 21.01.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" без проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения организации-должника, признал оспариваемые торги недействительными и взыскал с ответчика в пользу истца сумму уплаченного задатка.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Фонд обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.
По мнению заявителя, основания для признания торгов недействительными в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали, поскольку Фонд организовывал и проводил торги переданного на реализацию судебным приставом-исполнителем по акту от 01.03.2004 недвижимого имущества в соответствии с требованиями статей 447, 448 названного Кодекса. Истец в нарушение статей 10, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвердил своего права на обращение в суд. ООО "Транш" (победитель торгов) отказалось в срок, установленный извещением о проведении аукциона, заключить и оплатить договор купли-продажи, а потому ответчик в соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3.7 договора о задатке от 13.04.2004 N 52 правомерно удержал задаток. Нарушения закона при заключении договора о задатке отсутствовали, а потому оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки также не было. Суд неправильно истолковал статью 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку право должника на арестованное недвижимое имущество, возникшее до вступления в силу этого Закона на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Владимирской области от 22.05.1996 N 500, являлось юридически действительным без проведения государственной регистрации. В статье 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" нет прямого указания на необходимость наличия свидетельства о государственной регистрации. Кроме того, отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения на принадлежащий должнику объект недвижимости, не является нарушением правил проведения торгов, установленных законом и влекущих признание торгов недействительными в рамках статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Остальные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в заседание суда не явились.
От ОАО "НИКТИД" поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
ООО "Транш" в отзыве на кассационную жалобу указало на несогласие с выводами суда первой инстанции в описательной части решения о незаключенности договора купли-продажи от 22.04.2004 N 60-АИ/н и просило признать его недействительным на основании пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на правомерность решения и постановления апелляционной инстанции в остальной части.
Законность судебных актов Арбитражного суда Владимирской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителя Фонда, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов, в соответствии с заявкой подразделения судебных приставов Октябрьского района города Владимира судебный пристав-исполнитель по акту от 01.03.2004 передал Фонду на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона арестованное по акту от 15.10.2003 недвижимое имущество ФГУП "НИКТИД": четырехэтажное здание бытового корпуса N 2 площадью 2825,5 квадратного метра, расположенное по адресу: город Владимир, улица Лакина, дом 1а.
Фонд 20.04.2004 провел торги по продаже упомянутого недвижимого имущества. Согласно протоколу от указанной даты победителем аукциона признано ООО "Транш".
Результаты торгов признаны аннулированными в связи с истечением установленного срока для подписания ООО "Транш" договора купли-продажи на объявленных условиях в редакции организатора торгов, что подтверждено протоколом от 06.05.2004 заседания комиссии об итогах торгов.
Задаток в сумме 125000 рублей, перечисленный ООО "Транш" по платежному поручению от 13.04.2004 N 40 за участие в аукционе во исполнение условий заключенного сторонами договора от 13.04.2004 N 52 о задатке, остался у Фонда.
В статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации определена возможность проведения торгов специализированной организацией, действующей по поручению судебного пристава-исполнителя, осуществляющего принудительное исполнение решения суда. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания - это особый способ заключения договора купли-продажи такого имущества. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Кодекса).
Из указанных положений законодательства следует, что при проверке соблюдения законности проведения торгов в рамках исполнительного производства суду надлежит оценивать не только соблюдение специализированной организацией порядка и правил, установленных в статьях 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и соблюдение судебным приставом-исполнителем порядка и правил по подготовке торгов и передаче на реализацию арестованного имущества согласно статьям 62, 63 Закона "Об исполнительном производстве".
В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при совершении сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества.
Таким образом, объект недвижимости не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
При рассмотрении дела суд установил и материалами дела подтверждено, что переданное судебным приставом-исполнителем ответчику на реализацию здание бытового корпуса закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "НИКТИД" распоряжением председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации Владимирской области от 22.05.1996 N 500 и что государственная регистрация этого права в порядке, установленном в пункте 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не проводилась.
Исходя из перечисленных обстоятельств и норм права суд сделал обоснованный вывод о том, что указанное здание не подлежало выставлению на торги и реализации, поэтому их результаты правомерно признаны судом недействительными. В силу императивной нормы пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов, а потому суду первой и второй инстанций не следовало оценивать данный договор с точки зрения заключенности и согласованности его условий.
По правилам пункта 3 статьи 329 названного Кодекса, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом, а следовательно, договор о задатке от 13.04.2004 N 52, заключенный с победителем торгов в обеспечение недействительного договора купли-продажи, также является недействительным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а потому доводы заявителя о правомерности удержания задатка со ссылками на пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора задатка несостоятельны.
ООО "Транш" участвовало в аукционе и внесло задаток в сумме 125000 рублей, а потому являлось заинтересованным лицом и имело право на обращение с настоящим иском.
С учетом изложенного суд правильно взыскал с Фонда в пользу истца полученную по недействительной сделке сумму 125000 рублей.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по жалобе в размере 1000 рублей относится на заявителя. Излишне уплаченная по платежному поручению от 14.12.2005 N 810 государственная пошлина в сумме 2000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета. На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 28.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 30.11.2005 по делу N А11-5831/2004-К1-1/177 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу государственного специализированного учреждения Владимирской области "Фонд государственного имущества Владимирской области" - без удовлетворения.
Государственному специализированному учреждению Владимирской области "Фонд государственного имущества Владимирской области" выдать справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной по платежному поручению от 14.12.2005 N 810 государственной пошлины в сумме 2000 рублей.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
ШИШКИНА Е.Н.
Судьи
АПРЯТКИНА Г.С.
БАБАЕВ С.В.