ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 24.10.2005 N А11-1117/2005-К1-2/88 Размер платы за аренду муниципального имущества может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с методикой расчета арендной платы за нежилые помещения путем направления уведомления об изменении арендной платы. Ненадлежащее исполнение обязательства по оплате арендованного имущества является основанием расторжения договора аренды.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 24 октября 2005 года Дело N А11-1117/2005-К1-2/88

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Конкиной И.И., судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н., при участии представителей от истца: Шиша Д.Н. по доверенности от 28.01.2005 N 35, от ответчика: Казакова С.В., директора, протокол от 11.01.2005 N 4, Смирнова Д.А. по доверенности от 01.12.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Томикс" на решение от 23.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2005 по делу N А11-1117/2005-К1-2/88 Арбитражного суда Владимирской области, принятые судьями Шимановской С.Я., Евсеевой Л.Н., Бухтояровой Л.В., Митрофановой Л.А., по иску Управления муниципальным имуществом города Владимира к обществу с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Томикс" о взыскании 290369 рублей 51 копейки, расторжении договора аренды нежилого помещения и о выселении из занимаемого помещения и
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальным имуществом города Владимира (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Томикс" (далее - ООО "РКФ "Томикс", Общество) о взыскании 344519 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате за 1-й и 2-й кварталы 2005 года, расторжении договора аренды от 18.03.1997 N 1086 нежилых помещений и выселении из занимаемых помещений, общей площадью 492,4 квадратного метра, расположенных по адресу: город Владимир, ул. Большая Московская, д. 39 (помещения N 6 по плану помещений полуподвального здания; помещений N 3, 4, 5, 5а, 12, 13, 13а, 14, 15, 16, S 18, 19, S 20, 20а, 21 по плану помещений первого этажа здания; помещений N 2, 25, 25а по плану помещений второго этажа здания).
Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 (пункте 3), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом выполняет обязательства по оплате арендованного имущества.
Решением от 23.06.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.09.2005, суд, сославшись на статьи 309, 450 (подпункт 1 пункта 2), 614 (пункт 1), 619 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в полном объеме. Обе судебные инстанции исходили из того, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату за пользование имуществом, что и послужило основанием для расторжения договора аренды и выселения арендатора. Кроме того, суд установил, что невнесение арендатором арендной платы за пользование имуществом в установленных договором размерах и сроках носит систематический характер и ответчик является недобросовестным арендатором.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "РКФ "Томикс" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и принять новое решение.
По мнению заявителя, уведомление от 24.12.2004 N 3369 об изменении с 01.01.2005 арендной платы не повлекло каких-либо последствий для ООО "РКФ "Томикс", поскольку подписано неуполномоченным лицом, кроме того, Общество его не получало. Поскольку в 2005 году арендная плата в установленном законом и договором порядке не была изменена, действует размер арендной платы, установленный в 2004 году, и Общество за период с 01.01.2005 по 16.06.2005 оплатило арендные платежи на сумму 250000 рублей и долг по арендной плате за этот период отсутствует. Вывод суда о наличии такового за 1-й и 2-й кварталы 2005 года противоречит материалам дела. Вместе с тем Управление неправомерно в уведомлении от 24.12.2004 сослалось на изменения Методики расчета арендной платы за нежилые помещения, вступившие в законную силу только 30.12.2004. В этой связи неприменение судом статей 125, 153, 154 (пункта 2) и 160 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло принятие незаконных судебных актов. Общество не согласно также с применением коэффициента А, равным 1,6, при расчете арендной платы, так как оно не является рекламным агентством.
Суд неправильно истолковал пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторг договор аренды на том основании, что арендатор более двух раз подряд нарушил сроки внесения арендных платежей, в то время как расторжение договора на основании названной нормы права возможно только тогда, когда арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Суд принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов. ООО "Туристическая компания Метрополь", ООО "РИК С", ООО "Восток-1", которые являются сторонами действующих договоров субаренды на спорные нежилые помещения, не привлекались к участию в процессе.
Представитель Управления в отзыве и в судебном заседании отклонил доводы жалобы, как необоснованные, и просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Указал также на то, что, несмотря на письменные требования арендодателя о необходимости внесения арендных платежей, к моменту вынесения решения нарушения не были устранены.
Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Нижегородской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установлено судом, Управление (арендодатель) и ООО "РКФ "Томикс" (арендатор) заключили договор от 18.03.1997 N 1086 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: город Владимир, улица 3-го Интернационала, дом 39, сроком до 01.04.2012. По приемно-сдаточному акту объект передан арендатору во временное владение и пользование.
В пункте 3.2 договора стороны установили, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке (не чаще двух раз в год) в соответствии с Методикой, утверждаемой решением Владимирского городского Совета народных депутатов, с направлением при этом арендатору уведомления об изменении арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора. За невнесение ООО "РФК "Томикс" арендной платы в установленные договором сроки предусмотрена ответственность в виде начисления пеней в размере 1,5 процента за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).
На основании названного пункта договора соответствующими уведомлениями и изменениями от 15.10.1997, 03.03.2000, 01.09.2000, 26.06.2001, 30.11.2001, 01.04.2002 и 17.12.2002 изменены размер и порядок внесения арендной платы.
Управление направило в адрес ООО "РКФ "Томикс" уведомление от 24.12.2004 N 3369 об увеличении с 01.01.2005 арендной платы до 296643 рублей в квартал, которую надлежит перечислять на счет Управления в срок не позднее десятого числа первого месяца каждого квартала.
Посчитав, что арендатор не исполняет надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей за арендованное имущество, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт невнесения ООО "РКФ "Томикс" с января 2005 года арендной платы в надлежащем размере (296643 рублей в квартал согласно уведомлению от 24.12.2004 N 3369) подтвержден материалами дела. Суд установил, что с учетом имеющейся по состоянию на 01.01.2005 переплаты по договору аренды в сумме 16092 рублей 75 копеек и произведенных в 2005 году платежей ответчик обязан был внести арендные платежи за первый и второй кварталы 2005 года в размере 344519 рублей 15 копеек. ООО "РКФ "Томикс" не выполнило обязательства по внесению арендных платежей в установленном размере и в установленные сроки, поэтому суд обоснованно взыскал названную задолженность, а также пени в соответствии с пунктом 4.3 договора.
Суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что размер арендной платы в 2005 году не изменялся. Заказное письмо с уведомлением от 24.12.2004, направленное ООО "РКФ "Томикс" по его юридическому и фактическому адресам, возвращено 03.02.2005 отправителю с отметкой органа связи об отказе получения письма у почтальона, а также за истечением срока хранения и неявкой адресата за получением. Таким образом, порядок одностороннего уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендных платежей соблюден, а размер арендной платы изменен.
Полномочия заместителя начальника Управления Панфиловой Н.Ф., подписавшей уведомление от 24.12.2004 N 3369, подтверждены соответствующими документами и не оспариваются истцом. Данный факт был предметом рассмотрения судом кассационной инстанции по делу N А11-4722/2004-К1-9/154, исследовавшего аналогичное уведомление от 04.11.2003 N 3333 об изменении размера арендной платы с 01.01.2004.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Так, пункт третий статьи 619 названного Кодекса предусматривает основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как видно из материалов дела, ООО "РКФ "Томикс" в 2005 году оплачивало арендные платежи, но не в том размере и не в те сроки, которые предусмотрены в уведомлении от 24.12.2004 N 3369, являющемся неотъемлемой частью договора аренды от 18.03.1997 N 1086, что свидетельствует о ненадлежащем выполнении арендатором обязательств.
Кроме того, суд, проанализировав решения Арбитражного суда Владимирской области от 06.05.2004 по делам N А11-7676/2003-К1-9/376, А11-7677/2003-К1-9/377, а также от 23.11.2004 по делу N А11-4722/2003-К1-9/154, установил систематическое нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в 1997 - 2004 годах и сделал правомерный вывод о недобросовестности арендатора.
Договор аренды является предпринимательским и предполагает извлечение дохода из принадлежащего собственнику имущества. Доходы от сдачи муниципального имущества в аренду в силу статьи 7 Федерального закона от 25.09.1997 N 126-ФЗ "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации" и статьи 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации относятся к неналоговым доходам местных бюджетов и в полном объеме зачисляются в местный бюджет. Ненадлежащее выполнение арендатором обязательств по оплате арендных платежей ведет к уменьшению доходной части бюджета и соответственно к уменьшению финансирования бюджетных программ.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Довод заявителя о том, что суд принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, которые являются сторонами действующих договоров субаренды на спорные нежилые помещения, отклоняется, так как в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Несостоятелен аргумент заявителя о неправомерности ссылки арендодателя в уведомлении от 24.12.2004 N 3369 на изменения Методики расчета арендной платы за нежилые помещения, вступившие в законную силу только 30.12.2004, поскольку в названном уведомлении указана дата введения их в действие - с 01.01.2005.
Правомерность применения коэффициента А, равным 1,6, при расчете арендной платы, а также отнесения ООО "РКФ "Томикс" к рекламным агентствам установлена постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Владимирской области от 07.09.2004 по делу N А11-7676/2003-К1-9/376 с участием этих же сторон. В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, поэтому довод заявителя об ошибочном применении к ответчику коэффициента 1,6 (как к рекламному агентству) отклоняется.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его пересмотра в условиях кассационной инстанции по приведенным в жалобе доводам не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
Определение третьей инстанции от 11.10.2005 о приостановлении исполнения решения от 23.06.2005 и постановления апелляционной инстанции от 07.09.2005 по делу N А11-1117/2005-К1-2/88 Арбитражного суда Владимирской области следует считать утратившим силу.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 23.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2005 по делу N А11-1117/2005-К1-2/88 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Томикс" - без удовлетворения.
Возобновить исполнение решения от 23.06.2005 и постановления апелляционной инстанции от 07.09.2005 по делу N А11-1117/2005-К1-2/88 Арбитражного суда Владимирской области, приостановленное определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2005.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
КОНКИНА И.И.
Судьи
ПАВЛОВ В.Ю.
ШИШКИНА Е.Н.