ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА"К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(по вопросу о купле-продаже недвижимого имущества)
В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может создаться коллизия, когда многоквартирный дом может быть пущен в оборот купли-продажи недвижимого имущества и появится возможность приобрести абсолютно все помещения многоквартирного дома (жилые и нежилые помещения) физическим или юридическим лицом.
Основным документом, регламентирующим действия субъектов гражданского права, является ГК РФ. Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральных законов "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В статье 15 ЖК РФ дается определение жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ определено понятие "квартира" - жилое помещение, состоящее из комнат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (например на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие "квартира" можно определить понятие "многоквартирный дом".
Таким образом, под жилым домом может пониматься как дом, состоящий из одной квартиры, в которой проживает отдельная семья, так и многоквартирный дом, в котором проживает не отдельная семья, а проживают многочисленные семьи, сохраняющие право пользования не только своими квартирами, но и нежилыми помещениями.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: здесь и далее имеется в виду статья 558 Гражданского кодекса РФ, а не статья 588. В статье 588 ГК РФ перечисляются в качестве объекта купли-продажи жилой дом (его часть), квартира (ее часть) и не раскрывается их значение и правовая природа. Тем более что в статье 673 ГК РФ объект договора найма жилого помещения жилой дом (его часть), квартира (ее часть) объединены общим названием "жилые помещения". Одновременно и часть вторая статьи 588 ГК РФ применяет обобщающий термин "жилые помещения". Но термин "жилой дом" может включать и нежилые помещения. Таким образом, наблюдается определенное противоречие между первой и второй частями статьи 588 ГК РФ.
В регистрационной палате право собственности на жилой дом может быть регистрировано на определенное физическое или юридическое лицо.
Из средств массовой информации стало известно, что многоквартирные дома получают в собственность отдельные физические лица с далеко идущими последствиями для жильцов такого многоквартирного дома.
Однако в ЖК РФ и ГК РФ есть правовая норма, что в многоквартирном доме есть помещения, которые предназначены не только для индивидуального использования, - жилые помещения (квартиры), но и нежилые помещения (например магазин), а также помещения общего пользования - различное оборудование, лестничные клетки, лифты, технические подвалы, чердаки и т.д., которые не могут быть предметом купли-продажи. Однако все эти нежилые помещения в соответствии со статьей 588 ГК РФ могут быть зарегистрированы на одно лицо, и на него же будет оформлено право собственности на весь многоквартирный жилой дом. Но такое право собственности на весь многоквартирный дом регистрироваться не должно, так как объектами индивидуальных прав (объектами отчуждения) должны являться только индивидуально определенные помещения, а не все нежилые помещения.
Многоквартирный дом, право собственности, например, на 90 процентов квартир которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть должны заключаться договоры на его содержание и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены положения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирования процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), законодательством не предусмотрено. Но если 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут принимать решения.
Статьей 161 ЖК РФ предусмотрена возможность управления многоквартирными домами тремя способами:
1) непосредственное управление самими собственниками, когда не создается товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Таким образом, ЖК РФ также не предусматривает передачу всего многоквартирного дома в собственность физического или юридического лица, а только управление многоквартирным домом.
Существенным условием договора купли-продажи многоквартирного жилого дома должна быть гарантия прав граждан на жилище лиц, проживающих в продаваемом многоквартирном доме, которую с появлением нового собственника дома никто и никому практически не даст.
Для принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума, для того чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме состоялось, должно быть проведено повторное общее собрание собственников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэтому в идеальном случае решение о выборе способа управления домом при единогласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие более чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не одно любое физическое или юридическое лицо. Для сравнения: принятие решения о проведении ремонта многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собственников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать договоры на содержание и ремонт дома, предоставление коммунальных услуг, кого нанимать для вывоза мусора и т.д. Затем заключаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая - заниматься ремонтом крыш, третья - вывозом мусора и т.п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на данный момент) помещений, а с другой - представителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подписавшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.
В статье 558 ГК РФ в числе объектов отношений собственности купли-продажи не назван одноквартирный жилой дом, а в качестве обобщающего понятия без каких-либо пояснений выделено "жилое помещение", не исключающее и многоквартирный жилой дом.
Предлагаемый законопроект направлен на устранение противоречия между ЖК РФ и ГК РФ. В перечень недвижимого имущества в статье 558 ГК РФ предлагается понятие жилого дома заменить понятием "одноквартирный жилой дом", слово "квартиры" заменить словами "квартиры в многоквартирном доме", слово "части квартиры" заменить словами "жилой комнаты в коммунальной квартире". Этим будет устранено несоответствие ЖК РФ с ГК РФ и не даст возможность некоторым физическим или юридически лицам получить в собственность многоквартирный дом с вытекающими последствиями для его жильцов.
Принятие проекта Федерального закона не потребует дополнительного расходования средств из федерального бюджета, не потребует дополнительного увеличения численного состава федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации.


ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
ПРОЕКТА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(по вопросу о купле-продаже недвижимого имущества)
Принятие проекта Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" (по вопросу о купле-продаже недвижимого имущества) не потребует дополнительного расходования средств из федерального бюджета, не потребует дополнительного увеличения численного состава федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации.


ПЕРЕЧЕНЬ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ, ПОДЛЕЖАЩИХ РАЗРАБОТКЕ
И ВВЕДЕНИЮ В ДЕЙСТВИЕ ИЛИ ОТМЕНЕ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ
ПРОЕКТА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(по вопросу о купле-продаже недвижимого имущества)
В случае принятия проекта Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" (по вопросу о купле-продаже недвижимого имущества) не потребуется внесения изменений и дополнений в другие законодательные акты Российской Федерации.